Immobilienfinanzierung : Im Schwarm zum großen Geld

Crowdinvesting ist „hip“ aber auch riskant – wie sicher lassen sich Immobilienprojekte damit finanzieren?

Jürgen Hoffmann,Peter Sissovics
Zum Schwärmen? Der Crowdfunding-Markt ist noch klein. Aber alternative Geldanlagen über Internetplattformen legen zu. Die junge Branche fühlt sich gegängelt durch Pläne der Koalition. Verbraucherschützer sehen Gefahren für Kleinanleger.
Zum Schwärmen? Der Crowdfunding-Markt ist noch klein. Aber alternative Geldanlagen über Internetplattformen legen zu. Die junge...Foto: Mauritius Images / Alamy

Sie nennen sich „Addact“, „Youcan2“, „Bankless24“, „Filmkraut“ oder „Dreamojo“ – Internetplattformen, die Geld für allerlei Projekte sammeln. Viele Anleger investieren hier eher kleine Beträge. „Crowdfunding“ und „Crowdinvesting“ heißen die bankenunabhängigen Geldquellen, oder „Schwarmfinanzierungen“.

Auch immer mehr Immobilienprojekte in Deutschland werden von Schwärmen kleiner Geldgeber mitfinanziert. 2013 wurde das Ärztezentrum Neue Wilhelmsburger Mitte auf dem Gelände der Internationalen Bauausstellung fertiggestellt. Beteiligt an dem achtstöckigen Gebäude sind mittlerweile 82 Privatanleger. Sie haben über Exporo, einer Crowdinvesting-Plattform für Immobilien, zusammen knapp 400 000 Euro eingezahlt – einige nur die Mindestsumme von 500 Euro, andere mehrere tausend Euro.

Ihr Geld ist für fünf Jahre angelegt. Dafür bekommen sie 4,5 Prozent Zinsen per annum. Bei einem weiteren, 2,1-Millionen- Euro-Projekt von Exporo erhalten die Anleger sogar sechs Prozent. Zum Vergleich: Offene Fonds bringen seit der Finanzkrise laut der Rating-Agentur Scope etwa 2,5 bis drei Prozent.

2015 soll der Immobilien-Schwarmfinanzierungsmarkt 2,5 Milliarden US-Dollar erreichen

Dem Vorreiter aus Hamburg folgten Plattformen wie Companisto und Bergfürst, die eigentlich darauf fokussiert sind, Kapital für Start-ups einzusammeln. Inzwischen stecken schätzungsweise knapp 20 Millionen Euro Crowdkapital in deutschen Immobilien. „Das ist erst der Anfang der Entwicklung“, ist Ralf Beck, Wirtschaftsprofessor an der Fachhochschule Dortmund, sicher. „Crowdinvesting wird in den nächsten Jahren zu einem wichtigen Finanzierungsinstrument der Immobilienbranche werden.“

Das US-Marktforschungsinstitut Massolution erwartet, dass der weltweite Immobilien-Schwarmfinanzierungsmarkt noch in diesem Jahr ein Volumen von rund 2,5 Milliarden US-Dollar erreichen wird.

Es klingt auch alles sehr komfortabel: Zunächst wichtige Basis-Informationen über ein Immobilienprojekt auf der Webseite lesen und dann mit einigen wenigen Mausklicks Kapital investieren. Zinsland.de, das ebenfalls „Crowdinvesting“ betreibt, wirbt mit 6,5 Prozent Zinsen pro Jahr. Mit kleinen Beträgen bereits dabei zu sein, wissen für was investiert wird weil das Bauvorhaben bekannt ist, sieht Zinsland als klaren Vorteil.

Mit diesem Finanzierungsmodell für einen Bauträger will es 750 000 Euro für ein Wohnhausprojekt in Hilden bei Kapitalanlegern einsammeln. Nach 18 Monaten soll Zahltag für die Anleger sein. Das Geschäftsmodell ist nicht ganz neu. Es gibt neben Zinsland weitere Anbieter im Internet.

"Kleinanlegerschutzgesetz" soll das Crowdinvesting regeln

Allerdings hat die Schwarmfinanzierung auch Nachteile: etwa die Deklarierung als Nachrangdarlehen. Die Geldgeber sind nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, haben kein Mitspracherecht und werden im Fall einer Pleite erst nach allen anderen Gläubigern bedient, jedoch in der Regel vor den Eigenkapitalgebern. Nachrangdarlehen wurden bisher dem „grauen Kapitalmarkt“ zugeordnet, weil es keine gesetzlichen Regeln hierfür gab. Deshalb werden diese künftig auch in den Katalog der geregelten Anlageformen im Vermögensanlagengesetz aufgenommen.

Das noch im Frühjahr zu verabschiedende „Kleinanlegerschutzgesetz“ sieht Belehrungspflichten und Auskunftsbegehren sowie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (Bafin) genehmigte Prospekten vor. Nach dem Entwurf des Gesetzes können beispielsweise beim Crowdinvesting Gesamtinvestitionsbeträge pro Projekt nur bis zu einer Million Euro von der sehr teuren Bafin-Prospektpflicht ausgenommen sein.

Die Koalition steht vor der Aufgabe, dass sie einerseits Verbraucher vor hochriskanten Finanzprodukten schützen möchte, andererseits sollen neue Finanzierungswege wie „Crowdfunding“ aber nicht behindert werden. Weshalb bei der Prospektpflicht für Geldanlagen Ausnahmen geplant sind, wenn die Finanzierung über eine Internetplattform erfolgt. Bedingung: Es handelt sich um eine Vermögensanlage, die je Anbieter den zu sammelnden Gesamtbetrag von einer Million Euro nicht übersteigt.

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