Immobilienfinanzierung : Käufer sollten mit allem rechnen

Die Lage auf dem Zinsmarkt ist verlockend. Doch ohne Eigenkapital kann Eigentum zum Albtraum werden.

Beate Kaufmann
Niedrige Zinsen verlocken immer mehr Menschen zum Hauskauf. Nicht alle Haushalte können sich das auch wirklich leisten. Foto: dpa
Niedrige Zinsen verlocken immer mehr Menschen zum Hauskauf. Nicht alle Haushalte können sich das auch wirklich leisten. Foto: dpaFoto: dpa-tmn

Wohneigentum ist in Deutschland beliebt. „Ein guter Indikator für die Nachfrage ist die Zahl der Baugenehmigungen, die das Statistische Bundesamt veröffentlicht“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen in Berlin. „Danach wurden in den ersten drei Quartalen 2012 rund 123 000 Genehmigungen im Eigenheimbau verzeichnet.“ Das entspricht einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 3,7 Prozent. Vor allem die niedrigen Zinsen verlocken viele zum Immobilienkauf.

Auch Haushalte, die sich normalerweise kein Eigentum leisten könnten, finden in dieser Situation Gefallen an den eigenen vier Wänden. Doch Vorsicht: Genau diese sogenannten Schwellenhaushalte könnten Probleme bekommen, wenn die Zinsen wieder steigen.

„Schwellenhaushalte haben zwar ein geregeltes Einkommen und können ihren Verpflichtungen nachkommen“, erklärt Max Herbst von der unabhängigen FMH Finanzberatung in Frankfurt am Main. Große Rücklagen gibt es allerdings nicht. Diese Haushalte verfügen über wenig oder gar kein Eigenkapital. Beim Immobilienkauf ist das ein Problem, denn jeder geliehene Euro erhöht das Verschuldungsrisiko. Aber auch wenn der Markt boomt und die Zinsen reizen, eine ehrliche Kalkulation ist für jeden Immobilienkäufer unerlässlich.

Einen Richtwert, wie viel eigenes Geld nötig ist, um Immobilienbesitzer zu werden, gibt es nicht. Verbraucherschützer raten zu 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Auch die zusätzlichen Kosten beim Kauf, wie Notar, Grunderwerbssteuer oder Makler, sollte der Kaufinteressent selbst bezahlen können, sagt Max Herbst. Das wären etwa zehn Prozent der Kaufsumme.

Aber auch ohne jegliches Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich. Es gibt Banken, die finanzieren ein Objekt auch komplett. Es wird nur deutlich teurer, denn die Bank packt einen Risikoaufschlag oben drauf. „Die Zinsen bei der 100-Prozent-Finanzierung liegen dann nicht bei 2,9 Prozent, sondern bei 4 Prozent oder mehr“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Die Kreditrate, die monatlich an die Bank gezahlt werden muss, setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Die Tilgung baut die Schulden ab. Problematisch kann bei einem knappen Budget eine zu niedrige Tilgungsrate sein. „Wer eine 1-prozentige Tilgung wählt, was bei vielen Bankangeboten üblich ist, muss wissen, dass er nach zehn Jahren immer noch rund 90 Prozent an Restschuld hat“, sagt Alexander Nothaft vom Verband der privaten Bausparkassen.

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