Immobilienkauf: Je besser die Lage, desto höher die Rendite

Die Zinsen sind niedrig, die Preise moderat – viele spielen mit dem Gedanken, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Dennoch lohnt sich der Immobilienkauf nicht überall. „Es gilt: Lage, Lage, Lage“, sagt Torsten Weidemann vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Wenn die auch in 20 Jahren noch gut sein wird, machten Käufer nichts falsch.

Fragt sich nur: Woran erkennt man eine gute Lage? Soviel vorweg: Die sichere gute Lage gibt es nicht. „Denn die Märkte in Deutschland sind sehr unterschiedlich“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Generell gelte zwar, der Süden der Republik sei schlechter als der Norden, und Ballungsgebiete seien interessanter als ländliche Regionen. Allerdings seien in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München die Preise oftmals bereits überteuert.

„Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen, besonders Kapitalanleger, die die Nase voll haben von Aktien, drängen in den Immobilienmarkt“, sagt Sahr. Wer wissen will, ob sich der Kauf lohnt, müsse sich zunächst das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresrendite anschaue. Dazu teilt man den Kaufpreis ohne Nebenkosten durch die Nettojahresmiete – im Bundesdurchschnitt liegt dieser Faktor bei 20. „Alles, was darüber liegt, geht zu Lasten der Rendite“, sagt Sahr.

In München zahlt man auch gerne das 28-fache der Jahresnettomiete. „Das ist eine Rendite von weniger als vier Prozent“, sagt Weidemann. Doch die Prognose für München sei gut. Die Stadt platze aus allen Nähten, Immobilien in guten Lagen seien rar und teuer.

Ähnlich ist die Lage in Prenzlauer Berg und im Hamburger Hafenviertel. Manche sprechen bereits von einer Blasenbildung. Doch die Experten winken ab. „Es gibt keine Blasenbildung“, sagt Tim Sebastian Nädele vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Es gebe vielmehr eine „gefühlte Wohnungsknappheit“ – weil wenig neu gebaut wird und die Nachfrage in den Szenevierteln stark steigt.

In Städten wie Berlin und Hamburg gebe es jedoch genug Wohnungen, sagt Nägele. Es könne nur nicht jeder Wohnungswunsch in den gefragten Lagen befriedigt werden. „Aber im Gegensatz zu einer Preisblase, die spekulativ ist, steht hinter der Wohnungssuche in den Innenstädten jeweils jemand, der diese Wohnung tatsächlich nutzen will.“

Gleiches gilt laut Weidemann für München. Der Immobilienmarkt in München sei zwar möglicherweise etwas überhitzt, doch von einer Blasenbildung weit entfernt. „Wenn der Bereich Biotech als leitende Branche in München in eine Krise geriete, könnten die Immobilienpreise zwar um bis zu zehn Prozent zurückgehen. Klassisch für eine Blase wäre aber ein Einbruch von 70 Prozent, und das wird in Deutschland nie der Fall sein.“

Für Selbstnutzer, denen Wohnung und Lage gefällt, sei das schlechte Renditeverhältnis ohnehin kein Kaufhindernis. „Wenn sie bis an ihr Lebensende da leben, haben sie den Wohnwert drin“, sagt Weidemann. Problematisch wird es aber, wenn die Lebensplanung nicht aufgeht. Muss die Immobilie wegen Scheidung oder Jobwechsel verkauft werden, werden überteuerte Immobilien leicht zum Verlustgeschäft. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte daher auch bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen die Rendite nicht außer acht lassen.

Ein Extrembeispiel am anderen Ende ist Gelsenkirchen. In der einstigen Ruhrgebietsmetropole gibt es Immobilien zum Schnäppchenpreis. Der Kaufpreis beträgt oft nur das Zehnfache der Nettojahresmiete. Das ist laut Weidemann jedoch eher ein Warnsignal. „Da sollte man sich fragen: Warum ist das so preiswert?“ Die Verzinsung sei auch Indikator für das Risiko. Einfacher formuliert: Was supergünstig ist, lohne sich oft einfach nicht.

Nach aktuellen Zahlen verzeichnete Gelsenkirchen in den vergangenen zehn Jahren einen Bevölkerungsrückgang von zehn Prozent. Laut Prognose wird die Einwohnerzahl weiter fallen. „In Gebieten, die so stark unter dem Strukturwandel leiden, ist Mieten meist besser als Kaufen“, rät Weidemann. Wer unbedingt eine eigene Immobilie haben wolle, sollte zumindest auf eine Innenstadtlage achten.

Nädele rät potenziellen Käufern, auch die sogenannte Mikrolage der Immobilie genau zu prüfen. Fragen, die sich Interessenten bei jedem Objekt stellen sollten, sind demnach: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie ist die Lärmentwicklung? Kann die Sicht verbaut werden? Entwickelt sich das Umfeld positiv? Weitere Kriterien seien die Entfernung zu Grünflächen, Kitas und Schulen. Möglichst viele und gute Betreuungs- und Bildungseinrichtungen zeichnen eine Toplage aus. Eine gute Verkehrsanbindung sei zwar wichtig, doch die Hauptstraße sollte nicht unbedingt vor der Haustür entlangführen. Gleiches gelte für Schulen, Kneipen und Gewerbebetriebe. Eine sehr gute Lage auf dem Papier könne sich vor Ort durchaus als das Gegenteil entpuppen, sagt Sahr.

Schließlich kommt es auf die Bausubstanz, den Zuschnitt und die Größe der Wohnung an. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind eine relativ sichere Sache. „Doch in Berlin gehen auch größere Wohnungen sehr gut.“ In der Hauptstadt seien repräsentative Wohnungen gefragt. Auch die Höhe des Einkommensniveaus der Einwohner in der gewählten Lage spiele eine wichtige Rolle. „Der Kauf einer Immobilie lohnt sich immer da, wo alle diese Faktoren auch in der Zukunft noch gegeben seien werden“, sagt Nädele. Durch den vermehrten Rückzug von Singles und Familien in die Innenstädte sowie den demografischen Wandel stünden die Ballungsgebiete mittelfristig am besten da. (dpa)

Nadia-Maria Chaar