Immobilienmarkt : Büroimmobilien brechen in Berlin 2016 alle Rekorde

Im internationalen Vergleich gewinnt die Hauptstadt als Bürostandort an Bedeutung. Spitzenmieten von dreißig Euro pro Quadratmeter kommen in Sicht.

Neben dem Axel-Springer-Verlagshaus entsteht ein Neubau Axel Springer SE in der Zimmerstraße.
Neben dem Axel-Springer-Verlagshaus entsteht ein Neubau Axel Springer SE in der Zimmerstraße.Foto: imago

Der Immobilienmarkt in der Hauptstadt boomt und boomt und boomt. Berlin ist und bleibt ein Wachstumsmarkt mit steigenden Mieten und Kaufpreisen. In der Jahresbilanz 2016 ist ein neues Rekordergebnis bei den Berliner Büroimmobilien zu verzeichnen. Dies berichten übereinstimmend verschiedene Beratungsunternehmen.

Der Tenor: Berlin wächst am stärksten, auch mit Blick auf die Höhe der Büromieten. Vor Jahren noch undenkbare Spitzenmieten von dreißig Euro pro Quadratmeter kommen in Sicht. Die am Potsdamer Platz erzielte Spitzenmiete wuchs in den vergangenen zwölf Monaten um stolze 14 Prozent auf 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie ist damit nicht mehr weit vom Niveau des New-Economy-Booms entfernt (knapp 31 Euro pro Quadratmeter).

"Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches"

Die Dynamik nimmt bisweilen skurrile Züge an, wie Marktbeobachter analysieren: „Berlin gibt derzeit eine gute Blaupause für den Begriff ‚Vermietermarkt‘ ab“, sagt Christian Leska, beim Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills verantwortlich für den Standort Berlin. „Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. In den gefragten Lagen müssen sich Mieter mit einem Gebot um Flächen bewerben. Von Incentives wird da kaum mehr gesprochen.“

Dazu passt laut Savills, dass sich der reine Vermietungsumsatz im abgelaufenen Jahr um 12 Prozent auf 785 400 Quadratmeter verringerte, während sich der Umsatz durch Eigennutzer mit 144 100 Quadratmeter mehr als verdoppelte.

An diesen Zahlen haben vor allem Eigennutzer in der City-Ost mit 97 900 Quadratmetern den entscheidenden Anteil, etwa durch Axel Springer SE oder das Bundesministerium für Gesundheit. Trotz dieser außergewöhnlichen Abschlüsse basiert das Gesamtergebnis auf einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen, so die Analysten des internationalen Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate.

Die umsatzstärksten Bezirke waren Mitte und Tiergarten

Achtzig Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf die innerstädtischen Teilmärkte, allen voran die City-Ost mit einem Anteil von 34 Prozent und die City-West mit 25 Prozent. Die Berliner Premiumlagen in der City-Ost, der City-West und des Potsdamer Platz/Leipziger Platz-Areals konnten mit 154 700 Quadratmetern über 17 Prozent des Jahresumsatzes für sich verbuchen. Im Vorjahresvergleich steigerten sie ihren kumulierten Umsatz um 17 Prozent. Die umsatzstärksten Bezirke waren den Erhebungen zufolge Mitte (187 300 Quadratmeter), Tiergarten (127 400 Quadratmeter) und Charlottenburg (114 000 Quadratmeter).

Superlative bemühen auch das Immobilienberatungsunternehmens CBRE und das Maklerhaus Aengevelt. CBRE verzeichnet zum Jahresabschluss 2016 „eine neue Rekordmarke“ bei 888 300 Quadratmetern, während Aengevelt sogar rund 893 000 Quadratmeter errechnet haben will. Trotz dieser kleinen Differenz: Das bis dato gemessene Spitzenergebnis des Vorjahres wird noch einmal übertroffen, um etwa 0,7 Prozent. Damit liegt der Büroflächenumsatz zum Jahresende sechzig Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

Hohe Nachfrage, wenig Neubauten – das hat Folgen

Ungeachtet der hohen Nachfrage wurden 2016 nur rund 240 000 Quadratmeter Büroflächen neu gebaut – das entspricht 1,3 Prozent des Bestandes und ist viel zu wenig, wenn berücksichtigt wird, dass die meisten Flächen vor dem Baustart bereits vergeben sind: Von den für 2017 geplanten, ähnlich hohen Fertigstellungsvolumina sind aktuell nur noch weniger als 80 000 Quadratmeter am Markt verfügbar, prognostiziert Walter Zorn von Aengevelt. CBRE spricht von aktuell noch ungefähr 100 000 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen, die 2017 fertiggestellt werden sollen. Jan Dohrwardt von BNP Paribas Real Estate sagt zur Entwicklung in Berlin: „Mit dem Nachfragezuwachs hat mittlerweile auch die spekulative Bautätigkeit wieder etwas angezogen, nichtsdestotrotz liegen die verfügbaren Flächen im Bau immer noch bei weniger als der Hälfte des Volumens des Jahres 2000.“

Eine hohe Nachfrage, wenig Neubauten – das hat Folgen: Der Leerstand ist innerhalb eines Jahres um fast ein Viertel gesunken. Dabei ist der Anteil moderner Flächen am Leerstand gering. Aufgrund des enormen Flächenumsatzes geht die Leerstandsrate beständig auf nunmehr 4,9 Prozent zurück. Dies entspricht laut CBRE einem Rückgang um 1,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Der zweite Effekt: Die Preise steigen. Die Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vergleich zum Vorquartal um 50 Cent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat in den Toplagen City-Ost und Potsdamer Platz/Leipziger Platz. Im Vorjahresvergleich verzeichnet Berlin somit einen Anstieg von 17 Prozent und weist den schärfsten Mietpreisanstieg unter den deutschen Top 5-Büromärkten auf. Mittlerweile gibt es kaum noch Lagen, in denen Büros durchschnittlich für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

„Der Bürovermietungsmarkt bricht zum zweiten Jahr in Folge alle Rekorde. Mit diesem ausgezeichneten Ergebnis konnte sich Berlin auch dieses Jahr erneut den Platz als umsatzstärkster deutscher Bürovermietungsmarkt sichern und liegt mit fast 100 000 Quadratmetern vor dem zweitplatzierten München“, sagt Matthias Hauff von CBRE Berlin.

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