Immobilienmarkt in der Hauptstadt : Es wird eng in Berlins Top-Bürolagen

Die Nachfrage in der Hauptstadt steigt und steigt. Flexible Flächen sind besonders gefragt, der Leerstand sinkt.

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Umsatzrekord: Im ersten Halbjahr 2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten rund 1,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen umgesetzt.
Umsatzrekord: Im ersten Halbjahr 2016 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten rund 1,8 Millionen Quadratmeter...Foto: Oliver Berg/dpa

Von Verhältnissen wie in Hongkong ist Berlin noch weit entfernt, wenn es um die nutzerseitig anfallenden Raumkosten geht. Asien führt das Ranking der teuersten Büromärkte an und Hongkong liegt an der Spitze. Doch das ist in der deutschen Hauptstadt in anderer Hinsicht auch so: Der Berliner Bürovermietungsmarkt präsentiert sich auch nach dem ersten Halbjahr 2016 im Plus.

Berlin boomt also weiterhin: Allein 2015 wechselten Gewerbeimmobilien im Wert von zirka 8,1 Milliarden Euro die Eigentümer und zirka 820.000 Quadratmeter Bürofläche wurden vermietet

Nach Angaben der Jones Lang LaSalle GmbH wurden die Ein-, Fünf- und Zehn-Jahresvergleiche im ersten Halbjahr 2016 ausnahmslos überschritten – und zwar um jeweils plus 25, 58 und 78 Prozent. Das Halbjahresergebnis sei wesentlich auf die Umsatzdynamik des ersten Quartals zurückzuführen, teilten die Analysten des Dienstleistungsunternehmens in den Bereichen Finanzen, Beratung und Gewerbeimmobilien mit. Der Umsatz im zweiten Quartal blieb in etwa auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums.

"Es wird eng in Berlins Top-Lagen"

Den größten Abschluss im zweiten Quartal verzeichnete die Einsteinstiftung Berlin im Robert-Koch-Forum mit 11.000 Quadratmeter, gefolgt von drei Anmietungen oberhalb der 7000 Quadratmeter-Marke: Das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge in der Pyramide in Marzahn, die DB Dialog im Quartier am Salzufer und das Beko Käuferportal im Forum Tower am Potsdamer Platz.

Rund 7900 Quadratmeter hat die BIMA zudem in der Landsberger Allee 366 in Marzahn angemietet. „Es wird eng in Berlins Top-Lagen“, ließ Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin, mitteilen. „Die spürbare Verknappung an qualitativ guten bis hochwertigen Mietflächen sorgt für eine konstante Nachfrage-Hausse.“

Das Immobilienberatungsunternehmens Colliers International kam nach Sichtung der Abschlüsse mit Blick auf die Hauptstadt zu ähnlichen Ergebnissen. Mit insgesamt 347.000 Quadratmeter sei das starke Ergebnis des Vorjahreszeitraum in der Bundeshauptstadt erneut um rund drei Prozent übertroffen worden. „Angesichts der positiven Beschäftigtenzahlen und des Wachstumskurses einer Vielzahl von Unternehmen zeigt sich der Büromarkt in Berlin auch im ersten Halbjahr 2016 weiter robust und nimmt knapp hinter München die Spitzenposition unter den Top-7-Metropolen ein“, sagte Marcus Lehmann, Head of Office Letting bei Colliers International Berlin.

Schneller Wandel vom Banken- zum Mediensektor

Nicht nur Berlin profitiert von der guten konjunkturellen Lage in Deutschland. Die Vermietungsdynamik blieb an allen fünf großen deutschen Büromärkten weiterhin sehr hoch. Im ersten Halbjahr wurden in den Top-5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inklusive Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inklusive Umland) insgesamt rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. In der bayerischen Hauptstadt wurde zuletzt die Einweihung der neuen Zentrale von Siemens gefeiert.

Insgesamt nahmen die Umsätze um knapp 14 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum zu. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Rund 18 Prozent des Flächenumsatzes in den Top 5-Standorten entfielen auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie). Hauptsächlich in Berlin (23 Prozent) und München (18 Prozent) waren Unternehmen aus diesem Sektor sehr aktiv, teilte CBRE mit. Mit knapp 270.000 Quadratmetern wurde von den aufstrebenden Kreativbranchen und innovativen Unternehmen fast doppelt so viel Fläche absorbiert wie vom Banken- und Finanzdienstleistungssektor zusammen.

Hier mache sich der Wandel aus Nutzersicht zunehmend bemerkbar, der durch disruptive Konzepte traditionelle Branchen und Unternehmen herausfordert und auch Immobilieneigentümer vor Anpassungen an die Flächenkonfiguration und -ausstattung stelle, so die Analysten.

Die Flexibilität der Bürofläche wird somit inzwischen zum entscheidenden Kriterium bei Unternehmen aus dem TMT-Sektor. In Neukölln etwa entsteht mit dem Umbau des ehemaligen Sinn-Leffers-Kaufhauses an der Karl-Marx-Straße ein Gebäude neu, dass diesen Bedürfnissen entgegenkommt. Da die TMKT-Unternehmen in der Regel schnell wachsen, sind sie in manchen Teilmärkten Berlins bereit Spitzenmieten zu zahlen.

Der Leerstandsabbau setzte sich über alle Standorte hinweg weiter fort – in Berlin mit minus 21 Prozent. Auch in München, Düsseldorf und Hamburg sank der Leerstand im zweistelligen Prozentbereich.

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