Immobilienmarkt : Neue Bürohäuser braucht Berlin – und noch mehr Hotels

Der Leerstand ist auf einem Rekordtief. Doch für neue Bürobauten sind die erzielbaren Durchschnittsmieten zu niedrig. Bei steigenden Zimmerpreisen aber rechnen sich Hotels.

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So elegant sieht es aus, wenn sich Architekten ein Büro bauen: Die Niederlassung von David Chipperfield in der Joachimstraße in Mitte. Foto: Thilo Rückeis
So elegant sieht es aus, wenn sich Architekten ein Büro bauen: Die Niederlassung von David Chipperfield in der Joachimstraße in...Foto: Thilo Rückeis

Von der Wohnungsnot in Berlin – besser: über den Mangel von preiswertem Wohnraum in Berlin – wird viel gesprochen. Doch was ein Defizit an Büros mit einer Großstadt machen könnte, wäre demnächst zu diskutieren: Das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills hat in einer Analyse des Büromarktes der Top-6-Städte Deutschlands herausgefunden, dass Berlin mit einem Leerstand von 3,2 Prozent ein neues Rekordtief erreicht – und gleichzeitig den höchsten Umsatz national.

In keinem anderen Metropolenmarkt ist der Leerstand so rasch und so tief gesunken wie in Berlin. Bis zum Jahresende droht er bei unter drei Prozent zu liegen. 2006 lag der Leerstand noch bei neun Prozent.

Was jeden Eigentümer einer Büroimmobilie in Berlin freut, bedeutet für manchen Start-up-Unternehmer das nackte Grauen: Woher nehmen, wenn nicht bauen? Die Spitzenmieten – wie sie am Potsdamer oder Leipziger Platz verlangt werden – könnten in sechs Monaten bei 27 Euro pro Quadratmeter liegen, prognostiziert Savills.

„Schon jetzt gibt es gelegentlich Bewerbungsverfahren, bei denen sich die Mietinteressenten mit einem Mietpreisangebot beim Eigentümer bewerben müssen“, hat Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin, beobachtet.

Mögliche Höchstmieten sind zu niedrig für die teuren Bauflächen

Gleichzeitig werden im laufenden Jahr nur rund 160.000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt – halb so viel wie 2015. Trotz des signifikant niedrigeren Leerstands werden spekulative Projekte selten gebaut. Savills-Mann Leska führt das auf das restriktive Engagement der Banken in dieser Assetklasse zurück.

Doch es gibt auch andere Gründe: Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG Immobilien AG, verwies am Donnerstag darauf, dass sich spekulatives Bauen im mittleren und unteren Preissegment schlicht nicht lohne. „Bei Spitzenmieten von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter ist es für Projektentwickler schwer, neu zu bauen“, sagte Karoff anlässlich der Vorstellung des jährlichen Marktberichtes „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2016“.

Um Top-Mieten zu generieren, seien die Bauflächen in Berlin inzwischen einfach zu teuer. Die Folge der Verknappung sind kräftig steigende Mieten im Bestand. Die Gefahr: Unternehmen suchen sich Büroflächen in anderen Städten, zum Beispiel in Leipzig.

Großnutzer ziehen um

„Einer der Treiber am Berliner Büroimmobilienmarkt sind Start-ups. Keine andere Stadt in Deutschland zieht aktuell so viele Unternehmensgründer an wie Berlin“, sagte Karoff.

Das dynamische zweite Quartal lässt auch für das Gesamtjahr 2016 ein starkes Ergebnis erwarten. Die erneut hohen Umsatzzahlen zeigen die weiter wachsende Bedeutung der Bundeshauptstadt als Hotspot für Büronutzer.

„Infolge des weiter knappen Angebots an hochwertigen Flächen in den Innenstadtlagen verlagern gerade Großnutzer ihre Umzugsoptionen in die angrenzenden City- und Randlagen. Die positiven wirtschaftlichen Signale werden auch im weiteren Jahresverlauf für eine steigende Flächennachfrage sorgen“, sagte Marcus Lehmann, Head of Office Letting bei Colliers International.

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