Immobilien : Immobilienpreise in Berlin fallen weiter

Gutachterausschuss verzeichnet Preisrückgänge um bis zu zehn Prozent und erwartet auch in diesem Jahr keine Wende zum Besseren

Ralf Schönball

Eigenheime und Bauland für eigene vier Wände werden immer billiger. Doch die Berliner bevorzugen zum größten Teil ihre Mietwohnungen. Dabei sind die Immobilienpreise so günstig, wie zuletzt vor dem Fall der Mauer. Und die Preise gingen im vergangenen Jahr erneut um fünf bis zehn Prozent zurück. Dies teilte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte dem Tagesspiegel mit. Der Bericht des Gremiums soll offiziell Ende des Monats der Öffentlichkeit vorgestellt werden.

Das billigste Einfamilienhaus wurde 2003 an einer Bahntrasse in einem Lichtenberger Gewerbegebiet für 15000 Euro verkauft, das teuerste in Grunewald für 3,1 Millionen Euro. Teure Immobilien in guten Lagen waren jedoch nach Angaben des Gutachter-Gremiums wenig gefragt. Hier wie in allen Bereichen des Marktes befinden sich die Immobilienpreise auf Talfahrt. Eine besondere Entwicklung gibt es in den Plattenbausiedlungen im Osten der Stadt: Dort ziehen Berliner mit guten Einkommen aus, erwerben jedoch Grundstücke in der Nähe ihres bisherigen Lebensmittelpunktes. Nahezu unverkäuflich ist Bauland, auf dem Mietwohnhäuser errichtet werden können. Der Hintergrund: Die Mietpreise sinken unaufhaltsam, so dass die Einnahmen der Bauträger nicht ausreichen, um die Kosten für die Finanzierung eines Neubaus zu decken.

Auch die im Gutachteraussschuss vertretenen Berufsoptimisten, die Makler, sind von der Entwicklung am Grundstücksmarkt schockiert: „Niemand spricht mehr vom Lichtstreifen am Horizont“, sagt Thomas Sandner, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dem Expertengremium liegen alle Kaufverträge über Grundeigentum vor. Anhand der darin enthaltenen Kaufpreise ermitteln sie jährlich den Wert von Grundstücken und Immobilien. Um jüngere Marktentwicklungen zu berücksichtigen, fließen auch die aktuellen Erfahrungen professioneller Makler in die Wertermittlung ein. Die Bilanz im Jahr 2003: 18341 Immobilien und Grundstücke im Wert von 5,436 Milliarden Euro wechselten den Eigentümer. Das waren 17 Prozent weniger als im Vorjahr. Zugleich stieg jedoch die Zahl der verkauften Grundstücke. Daraus folgt: Käufer zahlen immer weniger Geld für Häuser oder Bauland.

Bauland im Westen wenig gefragt

Den größten Teil des Umsatzes verzeichnen die Gutachter im Bereich des so genannten „individuellen Wohnungsbaus“. Dazu zählen Grundstücke und Eigenheime. Fast die Hälfte des Umsatzes im Bereich des Baulandes verzeichnete der Ausschuss in den Nordberliner Bezirken Marzahn und Hellersdorf. Dort lebten zu DDR-Zeiten die Haushalte mit höheren Einkommen oder Funktionen in der Einheitspartei, weil die damals neu errichteten Plattenbauten aufgrund der vergleichsweise guten Ausstattung begehrt waren. Viele der Bewohner zählen zu den Gewinnern der Wiedervereinigung und haben auch heute noch überdurchschnittliche Einkommen. Nach westdeutschen Vorbild erwerben diese Haushalte ihre „eigene Scholle“, um dort ein Eigenheim zu errichten. Bemerkenswert: Die Ostberliner bleiben ihrem Kiez treu und suchen ein Grundstück in den Plattenbaubezirken.

Ebenfalls stark gefragt sind Grundstücke in den Ostbezirken Pankow sowie Weißensee. Pankow war nach Angaben von Maklern auch unter Neuberlinern mit mittleren Einkommen, die im Zuge des Regierungsumzugs in die Hauptstadt kamen, begehrt. „Erschreckend gering“ ist dagegen nach Angaben von Sandner die Zahl der Grundstücksverkäufe in dem am stärksten nachgefragten Westteil der Stadt, Reinickendorf: 88 Baugrundstücke im ganzen Jahr.

Dagegen wurden im Westen mehr Eigenheime (frei stehende Häuser, Reihen- und Doppelhäuser) als im Osten verkauft: 1747 Häuser wechselten hier den Eigentümer, gegenüber 1093 im Osten der Stadt. Die Preise gingen je nach Lage um fünf bis zehn Prozent zurück. Für ein frei stehendes Ein- oder Zweifamilienhaus im Westteil der Stadt (Altbau bis 1948) musste ein Käufer in guter oder sehr guter Wohnlage im Schnitt 2080 Euro je Quadratmeter bezahlen, in einfacher und mittlerer Lage 1310 Euro. Knapp die Hälfte kosteten Eigenheime desselben Typs im Ostteil der Stadt: Rund 990 Euro je Quadratmeter. Eine Ursache hierfür ist der höhere Instandsetzungsbedarf bei Altbauten im Ostteil der Stadt. Bei „Neubauten“ (ab 1990) liegen die Preise in Ost und West dichter beieinander: Eigenheime in guter Lage kosten im Osten 1770 Euro je Quadratmeter, im Wesen 1915 Euro je Quadratmeter.

Vernichtete Werte

„In diesem Jahr wird sich auf dem Markt nicht viel ändern“, sagt Thomas Sandner. Die Preise würden weiter fallen oder sich allenfalls auf dem derzeit niedrigen Niveau halten: im Westen Berlins kosten private Immobilien wieder so wenig wie zu Mauerzeiten, im Osten so viel wie Anfang der 1990er Jahre – vor der großen Spekulationswelle als der Berliner Immobilienmarkt boomte. Wer in den 1990er Jahren ein Eigenheim erworben hat, kann seine Immobilie daher heute nur mit Verlust verkaufen. Und auch wenn sich ein Käufer zu einem guten Preis findet, dann wird dieser nur mit großen Schwierigkeiten eine Bank finden, die das Objekt finanziert.

Allenfalls eine kleine Sonderkonjunktur ist den Gutachtern zufolge möglich, falls einige Haushalte noch schnell vor der geplanten Streichung der Eigenheimzulage Grundeigentum erwerben. Wichtige Impulse für das Geschäft insgesamt seien davon indes nicht zu erwarten, sagt Sandner: „Die Angst überwiegt.“ Die Sorge um den Arbeitsplatz, die steigende Belastung der Haushalte durch die Gesundheitsreform und eine Steuerreform ohne nennenswerte Erhöhung der Netto-Haushalts-Einkommen hielten die meisten davon ab, sich zu verschulden, um eine Immobilie zu erwerben. Dabei besitzen nur elf Prozent der Berliner Haushalte Grundeigentum. Zum Vergleich: In Italien sind es 77 Prozent, im Saarland 58 Prozent.

Überhaupt keine Nachfrage besteht nach Bauland für Mietwohnhäuser. „Nicht einmal geschenkt würden Bauträger diese Grundstücke nehmen, wenn sie dafür zum Bau von Wohnungen verpflichtet würden“, sagt Sandner. Der Grund: Die Mieten in der Stadt sind niedrig und fallen weiter in den meisten Lagen. Daher seien Investoren eher am Erwerb vermieteter Altbauten interessiert. Mittlere Wohnlagen seien dabei durchaus für Spekulanten interessant, sofern die bestehenden Mieten niedrig seien. Die Käufer spekulierten darauf, die Mieten bei einem Wechsel des Nutzers um 20 Prozent anzuheben.

Ebenfalls im Fokus der Investoren: Mietwohnhäuser in traditionellen Westberliner Stadtteilen wie Charlottenburg und Wilmersdorf. Dort wechselten im vergangenen Jahr die größte Zahl von Wohnhäusern den Eigentümer. Das Kalkül der Käufer hier: Die Umwandlung des Miethauses in Eigentumswohnungen, die anschließend einzeln mit Gewinn verkauft werden sollen.

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