Immobilienverwalter: Eingeklemmt im rechtsfreien Raum – trotz vieler Gesetze

Der Dachverband der deutschen Immobilienverwalter (DDIV) hat eine zügige Umsetzung des Koalitionsvertrages angemahnt. Dieser sieht Mindestvoraussetzungen und Versicherungspflichten für Immobilienverwaltungen vor, um die Qualität der Dienstleistung und den Verbraucherschutz für Mieter und Eigentümer zu erhöhen.

„Ziel der Bundesregierung kann es nur sein, die Vermögensbildung weiter zu fördern, die Altersvorsorge zu sichern und gesamtgesellschaftliche Prozesse wie die ausgerufene Energiewende oder den altersgerechten Umbau voranzutreiben. Ohne qualifizierte Verwalter wird das nicht funktionieren“, sagte DDIV-Präsident Wolfgang Heckeler am Donnerstag anlässlich der Eröffnung des 22. Deutschen Verwaltertages in Berlin.

Im durch und durch regulieren Deutschland ist es ein seltener Fall: Der Zugang zum Beruf des Immobilienverwalters ist bisher nicht gesetzlich geregelt. Jedermann und jede Frau kann von heute auf morgen ohne weitere Voraussetzungen auf Kundensuche gehen. „Bei dem Aufgabenspektrum und den Vermögenswerten, mit denen Verwalter umgehen, ist das ein krasses Missverhältnis“, sagt Steffen Haase, Vizepräsident des DDIV. „Fast noch schlimmer“ findet er, dass bisher nicht einmal ein Versicherungsschutz oder ein sogenannter Fach- und Sachkundenachweis für Immobilienverwalter vorgeschrieben ist. Das soll sich nun ändern.

Für den Berufsstand sind klare Regeln auf dem Weg

Im Koalitionsvertrag haben CDU und SPD vereinbart, berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler zu schaffen. Einen Gesetzesentwurf gibt es bisher nicht. Allerdings will das Wirtschaftsministerium dem Vernehmen nach noch in diesem Jahr einen Vorschlag präsentieren. Der DDIV fordert eine Betriebs- und Vermögensschadenhaftpflicht sowie eine Vertrauensschadenversicherung als Standard. Letztere haftet bei Untreue von Mitarbeitern.

Für den Berufsstand sind also klare Regeln auf dem Weg, was Steffen Haase ausdrücklich begrüßt. Gleichzeitig sind steigende Anforderungen aus Gesetzen und Gerichtsurteilen ein großes Thema für die Immobilienverwalter. Fünfzig Gesetze und Verordnungen müssen sie im Durchschnitt bei der täglichen Arbeit beachten, sagt Haase. Die Pflicht zum Installieren von Rauchmeldern und die Umsetzung des Mindestlohngesetzes nennt er als Beispiele. Wie die Verwalter sich innerhalb des gesetzlichen Rahmens effizient und geschickt bewegen, beschäftigte auch die Verwalter auf ihrem Jahrestreffen in Berlin. Vorträge wie „Karlsruhe schafft Klarheit für die Verwalterpraxis – Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung“ und „Neue Entscheidungen zum Mietrecht“ brachten die Teilnehmer auf den neuesten Stand.

Steffen Haase beschäftigte sich in seinem Vortrag mit dem Verwaltervertrag, der die Beziehungen zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltung regelt. Zwei Knackpunkte sind hier zu beachten. Zum einen sind es die kniffligen Regeln zur Bevollmächtigung. Wann und bis zu welcher finanzielle Höhe ein Verwalter Aufträge vergeben darf, sollte im Vertrag genau festgelegt sein. Auch, unter welchen Bedingungen er nach einer Ausschreibung die Versicherung, den Stromanbieter oder das Gasversorgungsunternehmen wechseln darf.

Worauf Eigentümergemeinschaften achten müssen, wenn sie einen Verwalter bestellen

Zweitens ist festzuhalten, was Grundvergütung und was besondere Leistungen des Verwalters sind. In der Branche ist es üblich, mit einer Sockelbetrag zu arbeiten, der bei zusätzlichen Tätigkeiten des Verwalters aufgestockt wird. „Zu viele Verwalterverträge vereinbaren keinen zusätzlichen Leistungskatalog. Dies ist aber wirtschaftlich nicht darstellbar“, sagt Haase. So müsse es die Möglichkeit geben, den Regieaufwand größere Sanierungsarbeiten oder die Regulierung von Versicherungsschäden gesondert zu berechnen. Der DDIV bietet seinen Mitgliedern dazu Musterverträge an.

Worauf Wohnungseigentümergemeinschaften achten müssen, wenn sie einen Verwalter bestellen, das hat der DDIV in einer Checkliste festgehalten. Sie ist über die Website zu finden. Der Eigentümerverband Haus & Grund rät, nach Empfehlungen zu fragen oder Erkundigungen einzuholen, wenn man schon einen bestimmten Verwalter im Auge hat. Ob die genannten Versicherungen vorhanden sind, sollten Eigentümergemeinschaften auf jeden Fall überprüfen, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht bei Haus & Grund.

Wenn der Verwalter Mitglied in einem Verband wie dem DDIV, dem Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) oder dem Immobilienverband Deutschland (IVD) ist, sei das „nicht verkehrt“, sagt der Experte. Schließlich gebe es dort die Möglichkeit, an Schulungen teilzunehmen. Die Branche selbst sieht einen Mangel an guten Verwaltern auf sich zukommen: 62 Prozent aller Unternehmen sehen Schwierigkeiten, qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen, ergab eine DDIV-Umfrage.