Immobilien: Investoren glauben an Berlin

Auf dem Berliner Immobilienmarkt zeichnet sich ein deutlicher Aufschwung ab. Nach der überraschend großen Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sind nun auch die Zahlen der Verkäufe von Wohnhäusern und Bauland überdurchschnittlich gestiegen. Dies meldet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. „Davon betroffen sind alle wesentlichen Teilmärkte sowohl nach der Anzahl der Verkäufe, als auch nach dem Geldumsatz“, heißt es in der Bilanz zum Ende des dritten Quartals 2005.

Der Gutachterausschuss ist ein präziser Gradmesser für die Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt, weil sich deren Berichte auf die Auswertung der notariell beurkundeten Kaufverträge stützt. Und demnach stieg der Umsatz im Grundstückshandel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 34 Prozent auf 3,47 Milliarden Euro. Ebenfalls deutlich zugenommen hat die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge (plus 22 Prozent): 11413 Mal wurden notariell beglaubigte Urkunden über den Eigentümerwechsel bei Grundstücken und Immobilien unterzeichnet.

„Der Grundstücksmarkt in Berlin ist besser als sein Ruf“, sagt der Chef des Gutachterausschusses. Allerdings weist Dietrich Ribbert darauf hin, dass bei vielen Geschäften „Spekulation“ auf steigende Preise und eine wachsende Nachfrage im Spiel sei. Berlin gelte vor allem bei ausländischen Investoren als unterbewertet. Deshalb suchten Käufer aus dem angelsächsischen Raum, aber auch viele Investoren aus europäischen Nachbarländern Immobilien in Berlin.

Im Fokus der Käufer sind vor allem traditionelle Berliner Miethäuser: Altbauten in Charlottenburg oder Prenzlauer Berg zum Beispiel. Das hat sich auch in den nun veröffentlichten Ergebnissen des Gutachterausschusses niedergeschlagen: Die Zahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über 40 Prozent. Die Käufer sind dabei auch bereit, mehr Geld auszugeben: Denn der Umsatz stieg noch stärker als die Verkaufszahl – um 53 Prozent. Der stärkere Anstieg des Umsatzes deutet auf anziehende Preise hin.

Dies bestätigt auch der öffentlich bestellte Gutachter Ulrich Springer: „Die Preise sind um eine Jahresmiete gestiegen“. Hintergrund: Der Wert von Immobilien wird auf Grundlage der jährlichen Mieterträge ermittelt; dabei gelten Preise zwischen dem „zehnfachen“ (zehn Jahresmieten) und dem „fünfzehnfachen“ der Jahresmiete als obere und untere Marken. Je mehr Jahresmieten der Käufer bezahlen muss für ein Haus, desto geringer ist die Verzinsung seines Kapitals.

Trotz der steigenden Preise drängen ausländische Investoren weiter massiv auf den Berliner Markt. Das hat einen einfachen Grund: Sie können den Erwerb der Häuser zu günstigeren Zinsen finanzieren. Gutachter Springer nennt das Beispiel eines Fonds aus Österreich, der 100 Millionen Euro in europäische Wohnimmobilien investieren will. Die Fondsmanager bezahlen ihre Transaktionen mit Krediten und müssen für das geliehene Geld rund drei Prozent Zinsen bezahlen. Aufgrund des großen Kreditbetrags sichern die Banken solchen Großkunden aber Vorzugskonditionen zu: Die Zinsen bleiben auf diesem niedrigen Niveau für eine Dauer von 20 Jahren. „Das Risiko für den investierenden Fonds ist damit sehr gering“, sagt der Gutachter.

Denn die Rechnung ist einfach: Wenn die jährlichen Einnahmen aus der Vermietung des Hauses sich auf einen Betrag von etwa sieben Prozent des Kaufpreises summieren, was bei Berliner Miethäusern durchaus üblich ist, dann hat der Investor, der für den Kredit jährlich nur drei Prozent Zinsen bezahlt, noch reichlich Geld übrig. Dieses setzt er dann ein zur Tilgung der Schulden, für die Verwaltung und für die Instandhaltung des Gebäudes. „Und nach zwanzig Jahren kann er die Immobilien mit Gewinn verkaufen, wenn er die Mietpreise in dieser Zeit erhöhen kann“, sagt der Gutachter.

Dass diese Rechnung mit den steigenden Mieteinnahmen aufgeht, daran haben die Berliner Experten so manchen Zweifel. Die Nettoeinkommen der Haushalte sinken in der Hauptstadt seit Jahren. Zugleich steigen die Nebenkosten des Wohnens, weil Wärme und Strom immer teurer werden. Bei vielen gibt es da keinen Spielraum mehr, um auch noch mehr Miete zu bezahlen.

Doch diese ernüchternden Fakten haben die ausländischen Investoren nicht im Auge. „In Österreich kosten Wohnhäuser doppelt so viel“, sagt Springer. Auch die Mieten seien in Berlin im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten gering.

Das zeigen auch die geradezu phantastischen Preise, die für Berliner Wohnhäuser bei den Deutschen Grundstücksauktionen erzielt wurden: Für Grundeigentum in Prenzlauer Berg, Pankow und Mitte wurde fast durchweg das Doppelte des Verkehrswertes erlöst. Ein Wohnhaus in der Raumerstraße 8, am Prenzlauer Berg nahe Helmholtzplatz, wurde für 1,62 Millionen Euro versteigert – bei einem Verkehrswert von 820000 Euro. Auch ein Baugrundstück in der Kastaneinalleee 63 erzielte einen Preis von 222000 Euro, doppelt so viel wie der von Gutachtern ermittelte Verkehrswert. „Wegen der großen Nachfrage ist der Markt inzwischen leergefegt“, sagt Auktionshaus-Chef Hans Peter Plettner.