Immobilien: Ist der Geschlossene Immobilienfonds bald tot?

Warum einige Propheten mit ihrer Vorhersage nicht recht bekommen werdenVON STEFAN LOIPFINGER Am 31.Dezember läuft die Möglichkeit aus, bei Bau oder Erwerb von Immobilien in den neuen Bundesländern 50 Prozent der Investition als Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz geltend zu machen.Dieses "Jahrhundertgeschenk" war dafür verantwortlich, daß der geschlossene Immobilienfonds 1992 aus dem Dornröschenschlaf erwachte und ein regelrechtes Bau-Fieber im Osten auslöste.Nun fragen sich Initiatoren, Vertriebe und Anleger, ob nach der Reduzierung der Abschreibungsmöglichkeiten der Geschlossene Immobilienfonds noch eine Zukunft hat. Der geschlossene Fonds hat mit Sicherheit noch eine Zukunft! Daran wird auch die ab 1997 greifende Reduzierung der Sonderabschreibungsmöglichkeiten nach dem Fördergebietsgesetz nichts ändern.Durch die Möglichkeit die derzeit noch gültigen, höheren Abschreibungssätze über sogenannte Objektgesellschaften einzufrieren, werden die nächsten Jahre noch viele Fonds mit 50 Prozent Sonderabschreibung auf den Markt kommen.Das Grundprinzip dabei ist sehr einfach: Bereits 1996 wird eine Gesellschaft gegründet, die formal noch in diesem Jahr eine oder mehrere Immobilien erwirbt.Der Preis muß nicht vollständig fließen, da das Fördergebietsgesetz die Möglichkeit einer Anzahlung einräumt; so können Initiatoren und Anleger auch für 1997 fertiggestellte Immobilien die derzeit günstige Abschreibung in Anspruch nehmen. Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit des Fördergebietsgesetzes ermöglicht es, sogar noch im Jahr 2000 an der bis dahin längst abgeschafften 50-Prozent Abschreibung zu partizipieren.Voraussetzung ist, daß die Gesellschaft 1996 bis 1999 auf die Inanspruchsnahme der Sonderabschreibung verzichtet; dies ist ohne weiteres möglich, da die Abschreibung innerhalb der ersten fünf Jahre frei verteilbar ist.So können die Anleger erst im Jahr 2000 dem Fonds beitreten und die volle Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.Da derzeit viele Initiatoren solche "Konservierungsgesellschaften" gründen, sind in diesem Bereich noch zahlreiche Angebote zu erwarten. Doch auch ohne steuerliche Gestaltungstricks bietet das Fördergebietsgesetz auch 1997 und 1998 noch interessante Abschreibungsmöglichkeiten.Gerade Modernisierungen und Sanierungen werden weiterhin stark gefördert.Die Sofortabschreibung wird in diesen Bereichen von derzeit 50 Prozent nur geringfügig gesenkt: auf 40 Prozent.Da die restlichen Modernisierungs- und Sanierungskosten weiterhin innerhalb von zehn Jahren abschreibbar sind, wirkt sich die ohnehin geringe Reduzierung so gut wie nicht aus.Bei Gewerbeimmobilien hingegen sind die Reduzierungen der Abschreibungsmöglichkeiten sehr stark ausgefallen - die Einzelheiten verrät unser Kasten. Ein weiterer Grund, warum der geschlossene Immobilienfonds eine Zukunft hat, liegt in den Vorteilen des Produktes selbst.Viele Anleger haben diese Vorteile von seriös konzipierten Immobilienfonds erkannt.Sehr bequem, das heißt ohne eigenen Arbeitsaufwand zum Beispiel von höher rentierlichen Gewerbeimmobilien zu profitieren, und dies noch mit überschaubaren Beträgen, sind unwiederlegbare Argumente für die stetig wachsende Akzeptanz des in Deutschland bisher unterdurchschnittlich ausgeprägten Fondsgedankens.Die Diskussion um die Notwendigkeit ergänzender eigener Maßnahmen für die Rente oder die Altersvorsorge verstärkt diesen Trend zusätzlich. Dafür spricht auch die Tatsache, daß im vergangenen Jahr Fonds mit gut vermieteten Objekten an 1A Standorten sogar ohne Sonder-Afa hervorragend verkauft wurden.Zu den Modernisierungsfonds und den Immobilienfonds mit West-Immobilien kommen nun zudem verstärkt Auslandsimmobilienfonds in Mode.Diese bieten den Anlegern - neben den hohen Ausschüttungen und steuerlichen Vorteilen aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen - die Möglichkeit, ihr Immobilienportfolio ohne großen Verwaltungsaufwand international zu streuen.Eine große Zukunft werden außerdem Immobilien-Leasingfonds haben, sofern steuerlich keine unüberwindbaren Hürden aufgestellt werden.Vor allem zur Finanzierung kommunaler Bauvorhaben öffnet sich ein riesiger Markt. Die bevorstehenden Pleiten von Fonds, Folge des Mangels an Mietern, werden an der weiterhin hohen Akzeptanz von steuersparenden und inflationsgesicherten Anlageformen nichts ändern.Die liegt auch daran, daß der geschlossene Fonds bereits fester Bestandteil der Produktpalette von freien Vertrieben, Banken und Sparkassen geworden ist.Von diesen wird durch entsprechende Verkaufsgespräche für ausreichend Nachfrage gesorgt.Es wird allerdings zu einer stärkeren Selektion bei den angebotenen Produkten kommen, da die Anleger und Berater auf mögliche Probleme sensibilisiert sind. Diese Tendenz ist auch sehr zu begrüßen und wird dafür sorgen, daß unseriöse Initiatoren, die in der Goldgräberstimmung in den letzten Jahren aufgetaucht sind, wieder vom Markt verschwinden.Ob das Jahr 1998 bei den Plazierungszahlen das Rekordjahr 1996 sogar noch übertreffen kann, hängt maßgeblich von der Umsetzung der großen Steuerreform ab.Sollten ab 1999 nur noch sehr eingeschränkt Steuersparmodelle möglich sein, dann wären die Chancen für eine letzte Hochkonjunktur des Geschlossenen Immobilienfonds nicht schlecht.

STEFAN LOIPFINGER