Immobilien: Jede „zweite Miete“ ist mangelhaft

Millionen Mieter finden in diesen Tagen ihre Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr im Briefkasten. Weil vor allem die Heizkosten erneut teurer wurden, seien happige Nachforderungen von mehreren hundert Euro keine Seltenheit, sagte Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er riet: nicht schocken lassen, sondern nachrechnen. Jede zweite der jährlich rund 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen ist laut Mieterbund fehlerhaft. „Nicht einfach bezahlen, sondern bei Ungereimtheiten unbedingt nachhaken“, empfiehlt Wall.

Betroffene Mieter haben in der Regel bis zu 30 Tage lang Zeit fürs Monieren. Wer einen Korrekturwunsch zu spät anmeldet, verschenkt womöglich viel Geld. Der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, um die Jahresabrechnung vorzulegen. Ist die Auflistung später beim Mieter, muss dieser eventuelle Nachforderungen nicht mehr bezahlen. Damit Mieter für einen Disput um die „zweite Miete“ gewappnet sind, hat der Mieterbund höchstrichterliche Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zusammengetragen:

ABRECHNUNGSZEITRAUM

Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 316/10).

ADRESSE

Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09).

FOTOKOPIEN

Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien davon zugesandt werden, zum Beispiel, wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09).

INHALTLICHE MÄNGEL

Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind. Oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist (BGH VIII ZR 240/10).

UNWIRKSAMKEIT

Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel. Die Abrechnung ist damit hinfällig (BGH VIII ZR 84/07).

WASSERKOSTEN

Im Normalfall, also wenn es keine größeren Leerstände im Haus gibt, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09).

WASSERZÄHLER

Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Versorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10).

SPERRMÜLL

Bei der zweiten Miete darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. (BGH VIII ZR 137/09).

VERSICHERUNG

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, z. B. Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). dapd