Immobilien: Jedes Jahr ein bißchen teurer

Der Deal war nahezu perfekt: Christoph P.hatte eine hübsche Wohnung gefunden und der Vermieter war einverstanden, mit ihm einen Vertrag zu schließen.Doch bei der Unterschrift zögerte er dann doch, als ihm das Wort "Staffelmietvereinbarung" ins Auge stach, deren Laufzeit acht Jahre umfassen sollte.Damit kannte er sich nun gar nicht aus und erbat zur Prüfung Bedenkzeit.

Worauf hat Christoph P.zu achten? Grundsätzlich gilt: Wer einen Staffelmietvertrag abschließt, unterschreibt damit gleichzeitig eine automatisch wirksam werdende Mieterhöhung.Unabhängig von sinkenden oder steigenden Vergleichsmieten und einer etwaigen Beruhigung des Wohnungsmarktes zumindest im Hochpreis-Segment, steigt die Miete dabei wie im Vertrag festgelegt von Jahr zu Jahr.Der Vermieter sichert sich damit ohne weiteren Verwaltungsaufwand künftige Mieterhöhungen, der Mieter weiß ganz genau, was in den Jahren nach Vertragsabschluß auf ihn zukommt.Denn die Mietsteigerungen müssen von vornherein detailliert festgelegt und die jeweils zu zahlende Monatsmiete oder die jeweilige Erhöhung ausdrücklich genannt werden.Steht im Vertrag lediglich, die Miete steige jährlich um beispielsweise acht Prozent, ist dies unwirksam.

Die Vereinbarung einer gestaffelten Miete darf nur einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren umfassen.Außerdem muß zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen."Ist irrtümlich in einer Staffelmietvereinbarung die erste Erhöhung schon nach elf Monaten vorgesehen, kann im Wege der Vertragsauslegung der Erhöhungszeitpunkt um einen Monat verschoben werden", so das AG Lichtenberg (Az.3 C 376 / 96).

Der Mieter hatte in diesem letztlich vor Gericht ausgetragenen Streit dem Vermieter mitgeteilt, er erachte die Staffelmietvereinbarung für unwirksam und wolle die Zeit der Mietpreisbindung (zehn Jahre) für seine öffentlich geförderte Wohnung nur die vereinbarte Ausgangsmiete zahlen.Das Gericht legte den Mietvertrag zugunsten des Vermieters aus, der einen Irrtum seiner Sekretärin beim Ausfüllen des Formulars anführte.Das Gericht in seiner Begründung: "Vorliegend ergibt die Auslegung der Willenserklärung der Parteien zur Vereinbarung der Staffelmiete, daß übereinstimmend eine Erhöhung um den Betrag des degressiven Förderabbaus (der öffentlichen Mittel / d.Red.) nach jeweils zwölf Monaten gewollt war."

Während der Laufzeit der Staffelmiete sind alle sonst üblichen Mieterhöhungen ausgeschlossen, beispielsweise eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Miethöhegesetz), Modernisierungsumlagen (§ 3) oder die Umlage erhöhter Kapitalkosten (§ 5).Ausgenommen davon sind Betriebskostenerhöhungen, sofern der Vertrag eine gesonderte Abrechnung darüber vorsieht."Die gleichzeitige Vereinbarung einer Staffelmiete und einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach dem Miethöhegesetz ist unwirksam, so daß die Erhöhungen nach der Staffelmietvereinbarung nicht eintreten", entschied in einem Fall das Landgericht Berlin (Az.62 S 321 / 95).

Eine Beschränkung des Kündigungsrechts ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Vertragsabschluß erstreckt.Ein Staffelmietvertrag wird oftmals auf mehrere Jahre befristet.Bei solchen "Mietverhältnissen auf Zeit" kann der Mieter in den ersten Jahren nur ausnahmsweise kündigen, erstmals zum Ablauf von vier Jahren nach Abschluß des Vertrages - danach allerdings jederzeit, jeweils unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.Zahlen muß der Mieter die Staffelpreise ohne weitere Aufforderung des Vermieters.Wird dies vergessen, sind die Beträge auch im Nachhinein zu entrichten - allerdings verjähren die Ansprüche des Vermieters auf die Nachzahlungsbeträge in vier Jahren.

Eine gesetzlich vorgesehene Beschränkung der Staffelsprünge gibt es nicht.Theoretisch könnte also die Miete gleich in der ersten Staffel von 800 auf 1500 Mark springen.Allerdings finde "auch die Staffelmietvereinbarung ihre Obergrenze im Wirtschaftsstrafgesetz und in den Wuchervorschriften des Strafgesetzbuches", weiß man beim Berliner Mieterverein.Demzufolge dürften Staffeln grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen.Die Vergleichsmiete läßt sich per Mietspiegel relativ leicht ermitteln.

Christoph P.jedenfalls hat sich nach einigen Überlegungen entschlossen, den Vertrag nicht zu unterschreiben, da er sich nicht auf die vierjährige Kündigungssperre einlassen wollte.Er beobachtete den Wohnungsmarkt schon eine ganze Weile und stellte fest, daß es derzeit einige gleichwertige Wohnungen auf dem Markt gibt, die für ihn bezahlbar sind.Dann die Überraschung: Der Vermieter rückte von seiner Forderung ab und bot dem neuen Mieter einen unbefristeten "normalen" Mietvertrag an.Verhandeln kann sich also auszahlen.