Immobilien: Käufer übersehen finanzielle Risiken VDM rät Wohnungserwerbern Teilungserklärung genau zu prüfen

Die meisten Eigentümer begutachten die Lage der Immobilie, sie lesen das Protokoll der Eigentümerversammlung und studieren den Kaufvertrag – und trotzdem unterläuft vielen ein folgenschwerer Fehler: Sie haben vergessen, einen Blick in die so genannte Teilungserklärung zu werfen. Auf deren Existenz weisen Notare zwar in aller Regel hin, wenn sie einem Erwerber den Kaufvertrag vorlesen. Dennoch unterschätzen viele Wohnungskäufer die Bedeutung der Teilungserklärung. Und dies kann unliebsame finanzielle Überraschungen nach sich ziehen: Weil der Käufer sich zum Beispiel laut Teilungserklärungen an den Modernisierungskosten des nahe gelegenen Kinderspielplatzes beteiligen muss.

„Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Vertragsbestandteil“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Verbandes Deutscher Makler (VDM). Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung regle sie die juristischen Beziehungen unter den Eigentümern. Da der Inhalt der Teilungserklärung allerdings schwer verständlich ist, sollten sich Wohnungskäufer vor der Vertragsunterschrift von einem Fachmann beraten lassen.

Die Teilungserklärung regelt unter anderem den Anteil an dem Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage, die der Käufer einer Eigentumswohnung automatisch mit erwirbt. Dazu gehören Teile des gemeinsam genutzten Teile des Gebäudes sowie des umliegenden Grundstücks: zum Beispiel Vorgarten oder Keller. Dieses anteilige Eigentum verpflichtet den Eigentümer, sich in genau dieser Höhe an Reparatur und Modernisierungsarbeiten zu beteiligen.

Dabei handelt es sich also um zusätzliche Verpflichtungen, die sich zu den Kosten für die Unterhaltung der eigenen Wohnung addieren. Diese wird als „Sondereigentum“ bezeichnet. Zum Sondereigentum zählt die Wohnung samt nichttragender Innenwände, Balkon, Heizkörper und Böden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Außenwände, das Balkongeländer und die Heizungsanlage sowie Gemeinschaftsflächen innerhalb des Hauses wie das Treppenhaus.

In der Teilungserklärung stehen auch die Sondernutzungsrechte der einzelnen Wohnungseigentümer: Wer eine Gartenfläche nutzen kann, ein Kfz-Stellplatz oder eine Dachterrasse etwa. Außerdem sind dem Dokument zu entnehmen, welche Teile des Wohnungseigentums Wohnzwecken und welche Gewerbezwecken dienen können. Ist dies nicht vermerkt, dann kann einem Käufer das Gewerbe in den Räumen von der Gemeinschaft untersagt werden. ball

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