Karstadt: Strippenziehen hinterm Warenhaus

Noch gibt es die Karstadt-Kaufhäuser in Wilmersdorf und Neukölln. Aber werden sie kleiner? Oder verschwinden sie gar? Genaues ist der Pressemeldung nicht entnehmen, die am Mittwoch im Auftrag der Prelios Deutschland GmbH von der Rueckerconsult GmbH verbreitet wurde. Ihr war nur zu entnehmen, dass Prelios der immobilientechnische Verwalter beider Häuser bleibt – trotz des Verkaufs an den Investmentfond Meyer-Bergman.

„Wir sind mit den Objekten und dem Mieter bestens vertraut“, freut sich Prelios Geschäftsführer Martin Möhrl auf die kaufmännische und technische Verwaltungsaufgabe. „Vertraut“ heißt in diesem Fall, dass die Hanseaten beide Häuser schon seit 2008 verwalten. Neu ist also nur, dass nun der in London ansässigen Fond und nicht mehr die Highstreet-Holding dafür bezahlt. Aber um das zu verstehen, muss man kurz in die Karstadthistorie eintauchen.

Als 2008 Arcandor-Chef Thomas Middelhoff das Immobilienportfolio des Warenhauskonzerns filettierte, verschwand die Karstadt Quelle AG aus dem Highstreet-Konsortium. Weiterhin hielt Goldman Sachs 51 Prozent der Anteile, doch statt der Warenhaus AG beteiligten sich nun Pirelli Real Estate, DB RREEF, Generali und der Borletti Group. Warum ausgerechnet Prelios Deutschland damals den Auftrag für das umfassende Management der Karstadt-Immobilien bekam, liegt in der Logik der Besitzverhältnisse.

Sie sind eine Tochter der Pirelli Real Estate und ihr italienisches Schwesterunternehmen Prelios ist mit 12 Prozent an der Highstreet-Holding beteiligt. Gegründet wurde die Holding ausdrücklich, um Karstadt Immobilien zu besitzen und zu vermieten. Doch mit der steinigen Entwicklung des Konzerns rückte der Verkauf von Filialen mehr und mehr in den Fokus.

Die Sanierung des Konzerns geht schleppend voran

Über die Zeit schmolz der Warenhausbestand der Highstreet-Holding von 81 auf 37 Objekte ab. Trotzdem ist das Konsortium immer noch größter Anteilseigner. Noch! Denn die österreichische Signa Gruppe holt mit mittlerweile gut 20 erworbenen Immobilen auf. Die Gründe des Strategiewechsels skizziert Ruth Vierbuchen im Handelsimmobilien Report. Erst scheiterte der Plan des Konsortiums im Zuge der Karstadt Insolvenz das operative Geschäft zu übernehmen.

Und seit Investor Nicolas Berggruen das Karstadt-Geschäft übernahm und das Insolvenzplanverfahren abgeschlossen ist, geht die Sanierung des angeschlagenen Konzerns nur schleppend voran. Deshalb folgt seit etwa vier Jahren Plan B: 2011 verkaufte Prelios Deutschland im Auftrag der Highstreet Holding Immobilien im Wert von 703 Mio. Euro. Ein Jahr später betrug der Umsatz 1,1 Mrd. Euro und letztes Jahr weitere 1,3 Mrd. Euro.

Doch nur wenige Verkäufe sind so spektakulär, wie die Veräußerung des KaDeWe und 16 weiterer Karstadthäuser an den österreichischen Immobilien-Investor René Benko, Signa Gruppe, 2012. „Wir verwalten heute rund 1,2 Millionen qm Mietfläche, mit rund 160 Mio. Euro betreuten Mieteinnahmen im Jahr“, erklärte Mörl gegenüber dem Handelsimmobilienreport. Auf das Drittkundengeschäft entfallen vom Gesamtvolumen der Assets under Management etwa eine Milliarde Euro.

Wie geht es in der Wilmersdorfer Straße und am Hermannplatz weiter?

Hellseher muss man nicht sein, um zu begreifen, dass weitere Verkäufe der 37 Highstreet-Konsortium-Immobilien folgen werden. An Kaufinteresse mangelt es nicht! Denn Premiumwarenhäuser in zentralen Innenstadtlagen zählen zu den sogenannten Core-Immobilien, und die sind gefragt. Was mit den Warenhäusern nach dem Verkauf geschieht, ist so unterschiedlich wie die Investoren und die Standorte selbst sind. In Mainz und Kaiserslautern kaufte die ECE ein ganzes Areal und widmet es zu Shopping Centern um, und die von Quantum 2011 erworbenen Häuser in Münster, Hamburg Mönckebergstraße und Eimsbüttel werden auch weiterhin als Warenhäuser betrieben.

Wie aber geht es in der Wilmersdorfer Straße und am Hermannplatz weiter? „Im Mittelpunkt steht unser Anspruch, für den Eigentümer attraktive Erträge zu erwirtschaften und dem Mieter durch Qualität und Service ein optimales Geschäftsumfeld zu bieten“, sagt Prelios-Geschäftsführer Martin Moerl. Nachfragen wie diese Sätze zu deuten sind, bleiben unbeantwortet.

Eine Übersetzungshilfe wagt Branchenkenner Gerd Hessert, jahrelang Manager bei Hertie und Karstadt, heute führt er das Unternehmen think real development. „Investmentfonds investieren gewöhnlich in Lage und Objekten, nicht in Projektentwicklungen“, schickt er vorweg.

Doch 34 000 qm Verkaufsfläche in Neukölln wird Karstadt auf lange Sicht nicht brauchen, deshalb hält Hessert Optimierungsmaßnahmen für realistisch. „Signa zeigt erfolgreich wie man Karstadt-Flächen verkleinert, um neue Mieter in der Immobilie mit aufnehmen zu können. Die Vorteile liegen auf der Hand: Karstadt spart Miete, der Investor verdient mehr.“ Auch Hessert kennt das Gerücht, künftig können sich Primark die Neuköllner Flächen mit Karstadt teilen – bestätigen kann er das nicht.

Rahel Willhardt