Kauf bricht Miete nicht: Der Eigentümer wechselt – und der Mieter bleibt

Wenn sich ein Vermieter von seiner Wohnung oder seinem Haus trennt, ist mancher Mieter verunsichert: Will der neue Besitzer künftig sein Eigentum selbst nutzen und die Mieter deshalb loswerden? Steht eine Mieterhöhung ins Haus? Oder eine umfangreiche Sanierung? Der neue Eigentümer darf zwar nicht alles, doch im Detail lauern einige Fallstricke. Mieter sind deshalb gut beraten, sich rechtzeitig und umfassend zu informieren.

„Zunächst muss der Mieter wissen: Kauf bricht Miete nicht. Das ist gesetzlich geregelt“, erläutert Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin, und verweist auf Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist festgeschrieben: Der Käufer tritt anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf ihn über.

„Oft will der neue Besitzer einen neuen Mietvertrag abschließen – zum Beispiel mit der Begründung, sein Name stehe im alten Vertrag ja nicht drin. Ein neuer Vertrag ist jedoch nicht notwendig und der neue Eigentümer kann ihn auch nicht beanspruchen“, erklärt Ropertz.

Jeder Mieter, der mit einer solchen Situation konfrontiert ist, sollte äußerst vorsichtig sein und sich am besten fachlich beraten lassen. „In vielen Fällen enthält der neue Vertrag für den Mieter ungünstigere Vertragsbedingungen.“ Solange er nicht explizit über den Eigentümerwechsel informiert ist, zahlt der Mieter seine Miete auch weiter an den alten Besitzer.

„Auch die schriftliche Mitteilung eines neuen Besitzers ist nicht ausreichend“, warnt Thomas Hannemann, Experte für Mietrecht im Deutschen Anwaltverein in Berlin. „Der Mieter sollte sich mindestens die Kopie des Grundbuchauszuges zeigen lassen, besser noch: die Angaben des neuen Eigentümers beim alten überprüfen.“ Erst dann sollte er an den neuen Besitzer zahlen.

Die Miete darf der neue Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, „allerdings nur unter zwei Voraussetzungen“, sagt Ropertz. Zum einen müsse die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zum anderen dürfe die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent heraufgesetzt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt.

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung darf der Vermieter aber über die Vergleichsmiete hinausgehen. „Dann darf er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Solche Maßnahmen verbessern den Wohnwert erheblich und tragen meist wesentlich zur Energieersparnis bei. Davon profitiert der Mieter“, sagt Ulrich Löhlein, Berater im Immobilienverband Deutschland (IVD).

Mieter sollten trotzdem genau im Blick haben: Reparaturen gelten nicht als Modernisierung. Sie müssen vom Vermieter aus der laufenden Miete bestritten werden und dürfen nicht in die Modernisierungskosten eingehen. Außerdem haben Mieter dann ein Recht auf Mietminderung, wenn sie durch die Modernisierungsarbeiten beeinträchtigt sind. Auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gilt: Betroffene Mieter sollten sich genau beraten lassen, zum Beispiel über Härteklauseln oder ob der Standard der Modernisierung tatsächlich angemessen ist. Eva Neumann (dpa)

Eva Neumann [dpa]