Immobilien : Kaufen und sparen

Ein neues Finanzierungsmodell soll den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ohne Eigenkapital möglich machen

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Wer eine Immobilie erwerben will, muss rund 20 Prozent des Kaufpreises aus der eignen Tasche bezahlen. Ohne dieses Eigenkapital geben Banken nur in Ausnahmefällen Baugeldkredite. Dies hält gut verdienende junge Menschen oft vom Erwerb der eigenen vier Wände ab. Dieser Zielgruppe soll das Finanzierungsmodell „Ansparkauf“ aus der Klemme helfen.

Das Konzept: Die Erwerber ziehen sofort in die eigenen vier Wände ein, bezahlen den Kaufpreis aber zunächst noch nicht. Stattdessen übernehmen sie in den ersten drei Jahren die Zinslast des Bauträgers und zahlen außerdem einen monatlichen Sparbetrag. Nach Ablauf von drei Jahren ist das Eigenkapital angespart, und die Erwerber bekommen einen regulären Kredit von der Bank.

„Diese Finanzierung soll nicht nur den Käufern helfen, sondern auch Bauträgern bei ihren derzeitigen Absatzproblemen “, sagt Henning von Muellern. Der Rechtsanwalt und Notar hat das Modell zusammen mit dem Verkaufstrainer Jürgen Rimark entwickelt. Ein Kölner Bauträger werde nach erfolgreichen Absprachen mit der Commerzbank insgesamt 20 Wohnungen nach diesem Modell verkaufen. Der Nachteil für den Bauträger: Er muss drei Jahre auf seine Erlöse waren. Ferner muss er in dieser Zeit mit einem Ausfall seines Kunden rechnen, weil dieser eine hohe finanzielle Belastung (Zinsen und Sparrate) tragen muss.

Allerdings wird ein Teil dieses Risikos durch eine Versicherung abgedeckt: Zieht der Erwerb berufsbedingt mehr als 100 Kilometer vom Wohnsitz weg, wird er Arbeitslos, kommt es zu einer Scheidung oder zu einem Todesfall, dann bezahlt die Versicherung zehn Prozent des Kaufpreises. Mit diesem Geld zuzüglich der monatlichen Sparbeträge kann sich der Verkäufer schadlos halten für den Wertverfall der Immobilie. Der Käufer wiederum hält seinen Schaden in Grenzen: Er gibt die Immobilie zurück und steigt aus dem Vertrag aus. Die Versicherung kostet Muellern zufolge einmalig 420 Euro.

Trotz dieses Sicherheitsnetzes dürfte sich das „Ansparkauf“Modell nur für gut verdienende Paare eignen. Nach Berechnungen des Notars beträgt die monatliche Belastung für eine 130000 Euro teure Immobilie 1235 Euro. Hinzu kommen Kosten für Strom und Wärme. Von diesem Betrag entfallen 615 Euro auf die Sparrate. Der „Zinszuschuss für den Bauträger“ beträgt 480 Euro.

Denn bei diesem Modell wird der Käufer zwar sofort Eigentümer der Immobilie, doch zunächst bezahlt er nicht deren Kaufpreis, sondern übernimmt die Zinsen des Bauträgers. Erst nach drei Jahren erhält der Käufer seinen „persönlichen“ Kredit von der Bank. Die dann fälligen Zinsen stehen schon heute fest, denn er vereinbart einen „Forward-Kredit“. Dadurch sind die Zinsen in drei Jahren zwar etwas teurer als heute am Markt, doch der Käufer erlebt keine böse Überraschung, falls die Zinsen in dieser Zeit stark steigen.

Laut von Muellern besteht ein Vorteil dieses Modells darin, dass nach Ablauf der Sparphase die monatliche Belastung erheblich sinkt. Zugleich wissen die Banken dann, dass ihr künftiger Schuldner hohe finanzielle Lasten schultern kann. Nur der Preis der Immobilie dürfte bei solchen Geschäften etwas höher sein, als sonst am Markt üblich: Denn dafür, dass Bauträger drei Jahre auf ihr Geld warten müssten, würden sie den Preis der Immobilie nicht bis an die Schmerzgrenze nachlassen. ball

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