Immobilien : Kaum Chancen bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses

ANDREAS LOHSE

Vermieter kann auf Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen / Nur vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel schütztVON ANDREAS LOHSE Da hat man nun die neue Wohnung gefunden, den Mietvertrag unterschrieben und kommt aus dem alten nicht ohne weiteres raus."5000 Mark haben wir nur dadurch verloren, daß sich unser Ex-Vermieter so stur stellte", ärgert sich Elisabeth Karsten."Wir mußten für die neue Wohnung, in der wir jetzt leben, Miete zahlen und für die alte, aus der wir schon seit Monaten ausgezogen sind, auch." Mehr als sich zu ärgern, ist in diesem Fall kaum möglich.Denn ohne eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, daß der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zustimmt, so sehr das Portemonnaie auch blutet: "Der Mieter muß den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen", so ein Urteil des Oberlandesgerichtes Oldenburg. Weil die Karstens lediglich von einem Stadtteil in den nächsten zogen, kamen sie auch nicht als "Härtefall" in Betracht.Verliert nämlich beispielsweise der Mieter seinen Arbeitsplatz, und muß bei Antritt eines neuen in eine andere Stadt ziehen, dann kann er auch dann einen Nachmieter stellen, wenn es im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart ist, habendie Gerichte als Ausnahme zugelassen.Gleiches gilt, wenn er in ein Pflege-oder Altersheim umzieht, er heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigtund es in der alten Wohnung deshalb zu eng zu werden droht.Diese Rechtsentscheidewurden zwar im Zusammenhang mit Zeitmietverträgen getroffen, jedoch, someint der Deutsche Mieterbund, könnten "diese auch auf Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit angewendet werden, wenn lange Kündigungsfristen" zur Debatte stehen. Ein Härtefall liegt weder vor, wenn die Mieter lediglich in eine bessere, billigere oder verkehrsgünstiger gelegene Wohnung ziehen wollen, noch wenn die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist. Eine Nachmieterklausel kann "echt" oder "unecht" in den Vertrag aufgenommen werden.Letztere gibt dem Mieter lediglich das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden.Eine "echte" Klausel gestattet ihm, einen Nachmieter zu stellen.Ist eine Nachmieterklausel vereinbart, ist die Nennung mehrerer Nachmieter nicht nötig.Es reiche ein "zumutbarer Ersatzmieter" aus, meinte in einem Urteil das Landgericht Saarbrücken. Ablehnen kann der Vermieter, wenn in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des vorgeschlagenen Nachmieters "wichtige Gründe" vorliegen.Kein Ablehnungsgrund ist beispielsweise, wenn der vorgeschlagene Mieter lediglich nicht die deutsche Staatsbürgerschaft hat. Weit verbreitet ist die falsche Ansicht, ein Mieter müsse in jedem Fall dem Vermieter eine Auswahl von drei Nachmietern präsentieren, dann könne er gleichsam automatisch aus seinem Vertrag aussteigen. Doppelt ärgerlich für Familie Karstens war, daß sie nicht nur für eine leere, nicht mehr von ihr genutzten Wohnung fünf weitere Monate lang hat Miete zahlen müssen, sondern sie den Vormietern der neuen Wohnungen noch 10000 Mark hat geben müssen: "Für englische Tapeten, einen Teppichboden und dafür, daß die Leute in zwei Zimmern das Parkett abgezogen hatten." Die Tapeten rissen sie im Zuge der Renovierung bald ab, der Teppich "entsprach nicht unserem Geschmack".Wären die Karstens darauf jedoch nicht eingegangen, wären "wir nicht als deren Nachmieter vorgeschlagen" worden. "Angebote" dieser Art gibt es häufig.Und oft wird mit diesen "Abstandszahlungen" eine Freimachung der Wohnung bezahlt, ohne daß diesen Kosten tatsächlich ein materieller Wert, etwa vom Vormieter zurückgelassener Gebrauchsgegenstände gegenüber steht.Eine solche Vereinbarung ist seit 1993 unwirksam.Verpflichtet sich allerdings der Mieter, vom Vormieter tatsächlich Einrichtungsgegenstände zu erwerben - beispielsweise die paßgenau errichtete Einbauküche - giltdieser Vertrag nur, wenn auch der Mietvertrag zustande kommt.Steht derWert des zurückgelassenen Inventars in auffälligem Mißverhältnis zum Kaufpreis, ist der Vertrag ebenfalls unwirksam, regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz.Der Anspruch auf Rückforderung auf eine solcherart geleistete Zahlung verjährt allerdings nach vier Jahren.In einem Urteil vom vergangenen Jahr entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg dementsprechend, daß es eine unwirksame Vereinbarung darstelle, "wenn sich der Vormieter ein Entgelt für die von ihm geleisteten Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten versprechen läßt".Der Nachmieter erhielt in diesem Fall 8780 von insgesamt 13000 Mark zurück, da sich der Vormieter "letztlich nur das Räumen der Wohnung" habe vergüten lassen.(Az.15C 177/95). Familie Karstens hat im übrigen dazugelernt: In ihrem neuen Vertrag haben sie eine zusätzliche Klausel vereinbart, die ihnen das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen.Mit einem kleinen Dreh übrigens hätten die Karstens auch vorzeitig versuchen können, das Vertragsverhältnis zu lösen: Sie hätten vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erbitten können.Versagt ein Vermieter diese Erlaubnis, ohne daß beim Untermieter ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, kann der Mieter den Vertrag mit dreimonatiger Frist kündigen. Im Rahmen der derzeit diskutierten Mietrechtsreform fordert der Deutsche Mieterbund, dem Mieter generell ein dreimonatiges Kündigungsrecht einzuräumen, während der Vermieter weiterhin an die jetzt geltenden Kündigungsfristen gebunden bleiben soll.

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