Immobilien : Kein Kinderspiel

Freie Träger bekommen Kita-Immobilien für einen Euro – sollen aber hohe Grunderwerbsteuer zahlen

Jutta Burmeister

Die „Flohkiste“ steht mitten im Prenzlauer Berg, umgeben von einem großen Garten mit Spielgeräten, doch nur wenige Schritte vom lebhaften Kollwitzplatz entfernt. Das Gebäude teilt sie sich mit dem „Löwenzahn“ – und das sind nur zwei von zahlreichen Kindertagesstätten in der näheren Umgebung. Schließlich ist der Prenzlauer Berg Berlins Bezirk mit der größten Zahl junger Familien. Aber auch ohne Kindermangel stehen die Betreiber der Kindergärten vor einem gewaltigen Problem: Die meisten Gebäude nämlich sind dringend sanierungsbedürftig. Vor allem die Plattenbauten aus den siebziger Jahren wurden in den vergangenen Jahrzehnten stets nur notdürftig geflickt. Besonders marode ist auch die Bausubstanz vieler Häuser aus den Fünfzigern – nicht nur im Prenzlauer Berg, sondern überall in Berlin.

„Dächer müssen dringend erneuert, Grundmauern trockengelegt und das komplette Rohrsystem muss ausgetauscht werden“, nennt Hartmut Horst, Geschäftsführer der "Hanna gGmbH", die fünf Kindertagesstätten im Prenzlauer Berg und in Weißensee betreibt, nur die wichtigsten Mängel. Geschätzte Kosten: über eine Million Euro je Kita. Auch in den zwei Kindertagesstätten des „Netzwerks Spiele/Kultur“ im Prenzlauer Berg brechen zum Teil die Fundamente auseinander, die Dachrinnen sind defekt, so der geschäftsführende Vorstand Martin Sorge. In manchen Einrichtungen besteht gar Unfall- oder Gesundheitsgefahr: Bei feuchtem Mauerwerk bildet sich Schimmel, tolerierbare CO2-Werte werden teilweise überschritten.

Nun ist es nicht so, dass die Betreiber der Kitas die Häuser nicht gern sanieren möchten. Im Gegenteil: Lieber heute als morgen würden Horst und Sorge Gebäude und Grundstücke vom Land Berlin kaufen und ihr Eigentum in Ordnung bringen. Die Möglichkeit zum Kauf wurde allen Freien Trägern vom Senat in der sogenannten „Übertragungsvereinbarung“ auch zugesagt, mit der ihnen die ehemals bezirkseigenen Kitas in diesem oder im vergangenen Jahr zur Nutzung übergeben wurden. Sogar ein Musterkaufvertrag existiert: Für nur einen Euro je Grundstück und Gebäude sollte der Verkauf erfolgen, sofern an der Kita ein Sanierungsbedarf in Höhe von mindestens 75 000 Euro besteht und die Käufer sich zur Sanierung verpflichten.

„Ziel war die Verbesserung der baulichen Kitasituation“, so Christine Keil, Stadträtin für Jugend, Schule und Sport im Bezirk Pankow-Prenzlauer Berg (PDS). Doch eines haben alle Beteiligten – wissentlich oder unwissentlich – bei den monatelangen Verhandlungen um die Kita-Verkäufe übersehen: Bei jedem Verkauf wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese richtet sich, weil kein „angemessener Gegenwert“ vereinbart wurde, nach dem so genannten Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss ermittelt. Mitten in der City ist der Wert der Grundstücke natürlich besonders hoch. Zu zahlen ist die Steuer vom Käufer. So kommt es, dass Kitas wie die Flohkiste oder Löwenzahn plötzlich nicht mehr einen Euro, sondern jeweils rund 50 000 Euro kosten. Die Steuer wiederum fließt zum allergrößten Teil an das Land Berlin.

Nicht nur Horst und Sorge finden die Situation paradox: „Das Land Berlin spart die Sanierungskosten, weil es die Kitas verkauft und bekommt dafür auch noch Geld von denjenigen, die die Sanierung bezahlen.“ Auch beim Paritätischen Wohlfahrtsverband hält man es für absurd, einen Teil der Sanierungskosten für die Steuer aufzuwenden. „Eine vernünftige Lösung wäre eine politische, bei der die Träger von der Grunderwerbsteuer freigestellt werden, damit sie ihre Sanierungsverpflichtung erfüllen können"“, sagt Kita-Referent Martin Hoyer.

So könnte zum Beispiel, anders als im Mustervertrag geregelt, das Land Berlin die Steuer übernehmen. Möglich wäre wohl auch, eine andere Berechnungsmethode zu finden, bei der die Steuerlast weitgehend minimiert wird. Im Gesetz seien Ausnahmen vorgesehen, sagt Christine Keil – zumal die Käufer das Gebäude nicht zu einem anderen Zweck als zum Betrieb einer Kita oder gemeinnützigen Einrichtung verwenden dürfen. Die Senatsverwaltung für Finanzen jedoch besteht bisher auf der Erhebung der Steuer in voller Höhe. Betroffen sind nach Schätzungen des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes Berlin-weit rund 150 Kindertagesstätten: Etwa 290 ehemals eigene Kitas hat das Land Berlin bisher an freie Träger übergeben. Für rund die Hälfte gibt es Kaufinteressenten. Tatsächlich gekauft haben bislang nur wenige der Betreiber. Wer den Kauf trotz der Steuer wagte, erhob gegen den Bescheid Widerspruch. Eine Entscheidung steht noch aus. Zwar ist ein Betrieb auch ohne Kauf möglich. Doch ohne Eigentum als Sicherheit bewilligt keine Bank den Betreibern einen Kredit. Sanierungsarbeiten in größerem Umfang wären somit ausgeschlossen. Reparaturen müssten aus den laufenden Einnahmen bezahlt werden und blieben ein Flickwerk.

„Das Problem wird auf später verschoben“, heißt es denn auch beim Paritätischen Wohlfahrtsverband. Den aktuellen Betrieb immerhin sieht Stadträtin Keil nicht gefährdet, man habe nur solche Kitas übergeben, die „in betriebserlaubnisfähigem Zustand“ gewesen seien. Schon jetzt ist es allerdings so, dass alle freien Träger gemäß Nutzungsvertrag für den Erhalt der Gebäude zuständig sind – obwohl diese weiterhin dem Land Berlin gehören. Gedacht war dies lediglich als Übergangsregelung, da geplant war, ein Großteil der Gebäude bis Mitte dieses Jahres zu verkaufen. Scheitern die Verkäufe nun an der Grunderwerbsteuer, müssten die Betreiber der Kitas fremdes Eigentum instand setzen. Da sie dies langfristig finanziell kaum durchhalten dürften, ist damit zu rechnen, dass ein Teil der Träger die Verträge kündigt.

Nicht nur das Ziel, die bauliche Situation zu verbessern, würde dann verfehlt. Auch der Gedanke, mit der „Kitaübertragung auf freie Träger die Angebotsvielfalt zu erhöhen“, so Jugendsenator Klaus Böger (SPD), bliebe dann auf der Strecke: „Um sich als freier Träger auf dem Markt behaupten zu können, braucht man eine Spezialisierung“, sagt Sorge. Doch für ein gutes Sportangebot zum Beispiel oder um Kontakte zwischen Kindern und Tieren herzustellen, seien Umbaumaßnahmen der alten Gebäude zwingend notwendig.

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