Immobilien: "Keine Mondpreise mehr"

LBS-Immobilien: Gute Zeiten für EigennutzerVON DETLEF POHL D as Angebot an Mietwohnungen und Eigenheimen im Osten Deutschlands wächst.Dies führt nicht automatisch zu sinkenden Kaufpreisen und Mieten.Zur aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt im Osten sprach Detlef Pohl mit Wolfgang Lis, Sprecher der Geschäftsführung LBS Immobilien GmbH Potsdam, Maklerfirma der ostdeutschen Sparkassenorganisation. TAGESSPIEGEL: Sie beackern - vom Westen Berlins und Thüringen abgesehen - den gesamten Immobilienmarkt im Osten.Wie ist die Lage? LIS: Besser als die Stimmung, denn der Markt hat seine große Zeit noch vor sich.Inzwischen gibt es genügend gute Immobilien, der Käufer kann mit Sorgfalt wählen.Bei einer Eigentumsquote von 26 bis 28 Prozent ist das Ende der Fahnenstange nicht in Sicht.80 Prozent der von uns vermarkteten Immobilien gingen an Einheimische, wobei wir Berlin als Ganzes dazu zählen.Mondpreise in Nebenlagen, die zu keiner Zeit von Einheimischen gezahlt wurden, gehören der Vergangenheit an. TAGESSPIEGEL: Wird der Osten ewig ein Mieterland bleiben? LIS: Nein, aber gut Ding will Weile haben.Wir wissen von unseren ostdeutschen Kunden, was sie suchen und bezahlen können.Akzeptiert werden in größeren Städten bis 350 000 DM für eine Dreiraumwohnung und bis 400 000 DM fürs eigene Haus.Auf dem Lande sind es rund 50 000 DM weniger.Am meisten passiert derzeit in Sachsen, wo wir 40 Prozent unseres Geschäftes machen.Viele verfügen dort seit längerem über ein Grundstück und mobilisieren nun das Eigenkapital und ihre Freunde als Bauhelfer. TAGESSPIEGEL: Wie wirkt sich die gescheiterte Länderfusion von Berlin und Brandenburg auf den Immobilienmarkt aus? LIS: Der Grundstücksmarkt hat die Fusion längst vollzogen.Die Umlandwanderung wird sich unabhängig von der Politik fortsetzen, weil die Preise aufgrund begrenzter Flächen in Berlin für viele unerschwinglich sind.Manche Verkehrsprojekte verzögern sich zwar, dürften auf Dauer aber Umzugspläne einzelner nicht stoppen.Es lohnt, auf gute Verkehrsanbindung und örtliche Infrastruktur zu achten, sonst wird das Leben im Grünen womöglich zur Qual. TAGESSPIEGEL: Doch die sinkenden Sonderabschreibungen Ost bringen für Kapitalanleger merkliche Einbußen... LIS: Nein, der Rückgang der Preise für Objekte auf der grünen Wiese führte nicht zu sinkenden Renditen, weil auch die Kreditzinsen fielen, was günstig für Käufer war.Im übrigen führen rückläufige Förderungen dazu, daß Wohnungen nur noch dort entstehen, wo Bedarf ist. TAGESSPIEGEL: Welche Kaufpreise und Mieten sind denn erzielbar? LIS: Zunächst findet kein steuerspartypischer Wettlauf um Objekte mehr statt.Kein Investor kann Einheimischen das letzte Objekt vor der Nase wegschnappen.Im Berliner Umland sind für Eigentumswohnungen in guten Lagen wie Falkensee bis zu 4200 DM je Quadratmeter üblich, bei Häusern mit Grundstück bis zu 400 000 DM.Für sanierte Altbauten sind bis zu 4800 DM je Quadratmeter zu zahlen, etwa in Potsdam-West.Mieter müssen im Umland höchstens 13 DM bis 15 DM je Quadratmeter Nettokaltmiete in neugebauten Eigenheimen berappen, in Geschoßwohnungen 11 DM bis 13 DM.Für Altbauwohnungen aus DDR-Zeiten, die noch bis Jahresende der Mietpreisbindung unterliegen, rechne ich für 1998 nicht mit einem Mietschub. TAGESSPIEGEL: Führt das wachsende Angebot zu Preisverfall und Leerstand? LIS: Nein.Statt Zinsen an die Bank zu bezahlen, verkaufen viele Investoren lieber für etwas weniger Geld, aber von Preissturz kann keine Rede sein.Wer aber nicht in erstklassiger Lage baute, muß 5 bis 10 Prozent Preisabschlag hinnehmen, weil Käufer die Qual der Wahl haben.Doch bislang wird dieser Rabatt nicht direkt an Käufer weitergegeben.Eher wird für den selben Preis ein zusätzlicher Kaufanreiz geboten, etwa eine kostenlose Einbauküche.Im übrigen ist der Leerstand hausgemacht.Im Jahr 1996 wurden 60 Prozent mehr Wohnungen gebaut als 1995.Bis sie verkauft sind, dauert es seine Zeit.Bei uns aber sind neue Objekte spätestens drei Monate nach Fertigstellung vergeben. TAGESSPIEGEL: Es wurden keine Abschreibungsmodelle in den Sand gesetzt? LIS: Manche haben sich verrechnet, weil sie den Westen zum Maß der Dinge im Osten machten.So läßt sich eine 55-Quadratmeter-Zweiraumwohnung zwar gut abschreiben, doch dürfte sie langfristig außerhalb von Städten schwer zu einem rentierlichen Preis zu vermieten sein.Auch Interessenten aus dem Westen Berlins nehmen nicht jedes Kaufangebot an.Auf Geschoßwohnungen im Umland ist kaum ein Eigennutzer scharf.Dies führt zu schlechteren Renditen durch geringere Mieteinnahmen.Das macht aber die Objekte auf Dauer nicht zu Investitionsruinen.Eher wechseln sie den Eigentümer; Investoren oder Erstkäufer bleiben also auf Verlusten sitzen.Das ist nichts Ungewöhnliches für Immobilienmärkte.

DETLEF POHL