Immobilien: "Keine Trendwende in Berlin"

Seit einigen Jahren erwerben offene Immobilienfonds aus Deutschland zunehmend Objekte im Ausland.Zu den Vorreitern dieses Trends zählte die BfG Immobilien-Investment Gesellschaft mbH, ein Unternehmen der Credit Lyonnais-Gruppe.Mit Geschäftsführerin Bärbel Schomberg sprach unsere Mitarbeiterin Cornelia Heer.

TAGESSPIEGEL: Warum erwarben Sie so viele ausländische Immobilien und Grundstücke für ihren Fonds?

SCHOMBERG: Durch eine internationale Anlagestrategie können wir die positiven Entwicklungsmöglichkeiten der Grundstücksmärkte und ihre abweichenden Konjunkturzyklen nutzen.Zudem lagen die Eingangsrenditen in einigen europäischen Nachbarländern höher als in Deutschland.Dadurch trugen unsere Auslandsimmobilien dazu bei, daß die BfG ImmoInvest Ende Dezember 1998 in der Betrachtung über ein, drei und sogar fünf Jahren das beste Ergebnis unter den offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland erzielte.

TAGESSPIEGEL: Welche Auslandsmärkte sind derzeit besonders attraktiv?

SCHOMBERG: Die Benelux-Länder.Wir erwarben 1998 ein Einkaufszentrum im niederländischen Alkmaar und ein noch nicht entwickeltes Projekt in Luxemburg-Kirchberg.Auch der französische Markt ist sehr interessant.Insbesondere Paris hat den Tiefpunkt hinter sich.Ausgesprochen attraktiv sind auch die südeuropäischen Länder Italien und Spanien.Um an der Europäischen Währungsunion teilzunehmen, erbrachten beide Länder erstaunliche Leistungen zur Verbesserung ihrer Wirtschaftsdaten.Leider sind in Spanien die Einstiegsrenditen niedrig.Günstigere Bedingungen finden wir in Italien, wo insbesondere Mailand eine steigende Nachfrage nach Büroflächen verzeichnet.Dort erwarben wir 1998 ein modernes Bürogebäude für unseren Fonds.

TAGESSPIEGEL: Bauen Sie das Auslandsengagement weiter aus?

SCHOMBERG: Nach den jüngsten Käufen liegt unsere Auslandsquote bei rund 43 Prozent der Fondsmittel.Damit sind die Liegenschaften ausgewogen auf In- und Ausland verteilt.Freie oder neue Gelder werden wir nun wieder stärker in inländische Immobilien investieren.Im Dezember erwarben wir Objekte in Nürnberg und Potsdam-Babelsberg, für die wir langfristige Mietverträge abschließen konnten.

TAGESSPIEGEL: Demnach schätzen Sie die Lage des deutschen Immobilienmärkten positiv ein...

SCHOMBERG: Ja, die Talsohle ist durchschritten.Seit Anfang 1998 zeigt der Trend an ausgewählten Standorten deutlich nach oben, in München beispielsweise.Erstmals seit Jahren gibt es wieder Neuvermietungen und nicht mehr bloß Umzüge von Unternehmen aus alten in neue Gewerbeimmobilien.Dadurch sinken bundesweit die Leerstandsraten.Mit anhaltend positiven Entwicklungen rechnen wir insbesondere in den Metropolen München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Düsseldorf.Weniger optimistisch beurteile ich die Märkte im Osten des Landes.In Leipzig liegt die Leerstandsquote bei rund 35 Prozent.Auch Berlin hat meines Erachtens nach keine Trendwende zu verzeichnen, wenngleich in guten Lagen positive Entwicklungen erkennbar sind.

TAGESSPIEGEL: In ihrem Portefeuille befinden sich 61 Immobilien aus neun Ländern und 41 Städten.Ist diese breite Streuung das Geheimnis Ihres Erfolges?

SCHOMBERG: Ganz wichtig ist auch eine Diversifizierung nach Nutzungsarten.Noch haben zwar Büroflächen mit rund 65 Prozent den größten Anteil an unserem Fondsvermögen.Wir wollen nun aber den Einzelhandelssektor deutlich erhöhen, um dadurch eine noch größere Risikostreuung zu erreichen.Dasselbe Ziel verfolgt auch die breite Mieterstruktur in unseren Objekten.Damit wir möglichst wenig von der Konjunkturentwicklung einer speziellen Branche abhängig sind, versuchen wir Mieter aus unterschiedlichen Wirtschaftszweigen für unsere Immobilien zu gewinnen.Auf Ausgewogenheit achten wir auch bei Alter und Wert der Fondsimmobilien.

TAGESSPIEGEL: Im letzten Jahr erreichte Ihr Fonds eine Wertentwicklung von 5,9 Prozent.Welches Ergebnis stellen Sie Anlegern 1999 in Aussicht?

SCHOMBERG: Ein deutlich besseres Ergebnis als Anleger am Geldmarkt oder durch Bundesanleihen erzielen würden.Im übrigen ist die Beteiligung an einem offenen Fonds relativ streßfrei.Die in Deutschland vertriebenen offenen Immbilienfonds verzeichneten in ihrer ganzen Geschichte keine negative Wertentwicklung.

TAGESSPIEGEL: Anleger haben Ihrem Fonds rund 3,1 Mrd.DM anvertraut.Mit welchen Nettomittelzuflüssen rechnen Sie in diesem Jahr?

SCHOMBERG: Nach einem regelrechten Run auf die Anteile offener Immobilienfonds zwischen 1995 und 1997 bevorzugten Anleger 1998 Aktien.Dennoch verbuchten wir einen Nettozufluß von rund 300 Mill.DM.Wie hoch die Mittelzuflüsse 1999 sein werden, hängt von den internationalen Aktienmärkten ab.Bleibt es dort bei einer größeren Volatilität, dann werden sich Anleger stärker auf die schwankungsarmen offenen Fonds konzentrieren.

CORNELIA HEER