Keller und Kammer: Viel Streit um karge Räume

Die Nebenräume eines Hauses spielen in der Regel keine entscheidende Rolle, wenn es um Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie geht. Das kann sich in der Folge aber als ein schwerer Fehler erweisen. Denn gar nicht so selten liefern später Keller, Kammer oder Dachboden Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen.

Etwa dann, wenn Eigentümer einer Wohnung auf die Idee kommen, auch den Keller zu Wohnzwecken zu nutzen. Beschweren sich Nachbarn, stehen die Chancen des Betroffenen vor Gericht schlecht. Denn die Richter orientieren sich an der Teilungserklärung – und die sieht dort normalerweise kein dauerhaftes Wohnen vor. Davon betroffen war auch eine Familie, die den Keller zu Kinderzimmern ausgebaut und durch eine Treppe mit der Wohnung verbunden hatte. Diese unerlaubte Nutzung sei zu beenden, entschied das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein (Aktenzeichen 2 W 198/05) in einem Urteil, auf das der LBS-Infodienst Recht und Steuern jetzt hinwies.

Ganz oben in einem Wohnhaus spielte sich dagegen ein Streit ab, in dem der Bundesgerichtshof das letzte Wort sprechen musste. Der Eigentümer hatte auf das ältere Gebäude ein weiteres Stockwerk setzen lassen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Mieter, die bis dahin nur den Speicher über sich gehabt hatten, mussten nun mit zusätzlichen Geräuschen aus der Wohnung darüber leben. Sie waren der Meinung, der Trittschallschutz sei beim Umbau nicht ausreichend berücksichtigt worden. Der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 255/03) gab ihnen Recht und stellte fest, dass bei einem derartigen Umbau die zum jeweiligen Zeitpunkt geltende DIN-Norm zum Schallschutz eingehalten werden müsse.

Ärger kann es auch dann geben, wenn beim Verkauf der Zustand von Nebenräumen nicht ausreichend detailliert geschildert wird. Im schlimmsten Fall kann dann der Vertrag unwirksam oder zumindest Schadenersatz fällig werden. Auf Letzteres entschied das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 1111/05) bei einem Hausverkauf. Die ursprünglichen Eigentümer hatten nicht erwähnt, dass der Keller des „exklusiven Landhauses“ schon seit längerer Zeit feucht war. Stattdessen sprachen sie nur verharmlosend davon, dass es gelegentlich zu Farbveränderungen an den Wänden komme.

Keine Nebensache sind Nebenräume auch in Sachen Wartung und Bauausführung: So warnte der Eigentümer eines neu gebauten Mehrfamilienhauses in Gera seine Mieter via Hausordnung davor, Gegenstände auf dem Kellerboden zu lagern. Diese hielten sich allerdings nicht an die „dringende Empfehlung“, wegen möglicher eintretender Nässe alle empfindlichen Besitztümer in mindestens 20 bis 30 Zentimeter Höhe abzustellen. Die Folge: Zwei Lederjacken, fünf Paar Schuhe, zwei Koffer und andere Gegenstände im Gesamtwert von 1 500 Euro wurden durch Wasser zerstört. Der Eigentümer wollte keinen Schadenersatz leisten, das Amtsgericht Gera (Aktenzeichen 4 C 775/01) verurteilte ihn jedoch trotzdem dazu: Bei einem neu gebauten Haus dürfe ein Mieter von einem trockenen Kellerboden ausgehen.

Nicht immer ist allerdings der Vermieter in der Pflicht, wenn Mängel an Nebenräumen auftreten – auf jede übliche Vorsicht darf auch der Mieter nicht verzichten. In Sachsen hatte eine Frau eine unsachgemäß angebrachte „Raumspartreppe“ zum Dachboden benutzt, um dort Wäsche zum Trocknen aufzuhängen, und war dabei prompt schwer gestürzt. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 581/06) sprach ihr zwar grundsätzlich Schadenersatz zu, denn ein Mieter könne erwarten, dass im Hause die technischen Normen eingehalten würden. Allerdings sei im Einzelfall zu prüfen, ob ein Mitverschulden der Verletzten vorliege, denn bei deutlich erkennbaren Mängeln dürfe man eine Treppe nicht benutzen. Tsp