Immobilien : Klagen über die Kündigung

Kann ein Vermieter belangt werden, wenn sein Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgezogen ist?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Mieter in einem Mietshaus in Charlottenburg. Aufgrund einer Vereinbarung zogen wir aus der Wohnung aus, nachdem unser Vermieter mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (indes formal unwirksam) gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen angedroht hatte. Unmittelbar nach dem Auszug bot der Vermieter die Wohnung zum Verkauf an. Wir sind der Auffassung, der Vermieter hatte den Eigenbedarf vorgetäuscht. Wir wollen wieder in die Wohnung zurück oder Schadensersatz wegen der erheblichen Umzugskosten. Zu Recht?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ja, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 231/07 – entschieden. Ein Vermieter, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn die Eigenbedarfskündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam ist, so dass objektiv kein Grund für eine Aufhebungsvereinbarung des Mietverhältnisses bestand. Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung dann zu, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Der vorgetäuschte Eigenbedarf ist damit ursächlich für die Aufhebungsvereinbarung, auch wenn der Mieter (noch) nicht zur Räumung verpflichtet war. Entscheidend ist allein, ob das Räumungsverlangen materiell für berechtigt gehalten werden durfte. Auch wenn ein Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereitfindet, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, wird die Mietwohnung nicht aus freien Stücken geräumt, sondern in der Vorstellung, dazu schlichtweg verpflichtet gewesen zu sein.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie sanktioniert Vermieter, die einen Eigenbedarf vortäuschen und Mieter mit massiven Drohungen, sie mit einem Räumungsprozess und Schadensersatzansprüchen zu überziehen, zu Mietvertragsaufhebungen veranlassen. Bis zu dieser Entscheidung des BGH wurden Schadensersatzklagen von Mietern regelmäßig mit der Begründung abgewiesen, dass eine formal unwirksame Kündigung nicht ursächlich für einen Auszug sei. Dieser lebensfremden Rechtsprechung ist mit dieser für alle Gerichte verbindlichen Entscheidung der Boden entzogen. Wenn die Wohnung nicht anderweitig vermietet ist, haben Sie einen Anspruch zurückzuziehen oder zumindest, wenn die Wohnung anderweitig vermietet ist, einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Umzugskosten und ggf. einer Mietdifferenz.

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