Immobilien: Klare Verträge sind die halbe Miete

Senioren entdecken die „Over-Fifty“-WG für sich, um im Alter nicht zu vereinsamen. Und für Studenten ist in Zeiten drohender Studiengebühren und mauer Jobmärkte die Miete immer noch der schwerste Brocken, der sich am besten in einer Wohngemeinschaft schultern lässt. Im neuen Wintersemester leben fast 40000 Studenten in einer WG – nicht umsonst gilt Berlin „als Paradies für WG-Suchende“, sagt Klaus Kittel vom Deutschen Studentenwerk. Weil viele Wohnungen leer stehen, haben sich Vermieter größerer Wohnungen längst mit dieser Wohnform angefreundet.

Juristen sprechen von einer Wohngemeinschaft, wenn mehrere Personen eine Wohnung bewohnen, ohne eine Familie zu bilden. Wer nicht zur Hausbesetzer-Szene zählt und auch nicht gerade im Bau- oder Campingwagen eine WG gründen will, sollte ein paar Regeln beachten, damit die WG nicht später von einer Allianz aus Vermieter, Kadi und Räumungskommando ausgehebelt wird. Vor allem auf den Mietvertrag kommt es an.

Der Deutsche Mieterbund rät, sich für alle Eventualitäten Gedanken zu machen und zunächst einmal „zu klären, wer gegenüber dem Vermieter für die Mietzahlung verantwortlich ist. Soll nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft verantwortlich sein, darf auch nur diese Person den Mietvertrag unterschreiben.“ Umgekehrt gilt: Unterschreiben alle WG-Mitglieder, sind sie auch alle gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet. Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins: „Wenn die WG auf Dauer mit ein und denselben Mitgliedern angelegt ist, sollten alle Hauptmieter sein. Ist die WG nur auf kurze Frist angelegt, sollte einer Hauptmieter sein, die anderen Untermieter.“

Vetter empfiehlt WG-Gründern in jedem Fall einen Gesellschaftervertrag aufzusetzen, um Rechte und Pflichten untereinander zu klären – „denn erfahrungsgemäß gibt es oft Zoff innerhalb der WG“. Dazu gründet man per Vertrag eine so genannte BGB-Gesellschaft. Das entkräftet auch das Misstrauen von Vermietern. Haben alle WG-Genossen den Mietvertrag unterschrieben, muss eine Kündigung auch gegenüber allen Vertragspartnern erfolgen. „Mehrere Mieter können vom Vermieter in einem Schreiben gekündigt werden oder in Einzelschreiben“, heißt es beim Mieterbund. Kündigt die WG, müssen alle Bewohner unterschreiben.

Problematisch wird es, wenn einige WGler kündigen, andere aber bleiben wollen. In dem Fall müssen kündigungswillige WG-Mitglieder erst einmal ihre zugrunde liegende BGB-Gesellschaft nach Paragraf 723 des Bürgerlichen Gesetzbuches beenden. Dann können sie die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages verlangen, hat das Kammergericht Berlin entschieden.

Zu Streit kann auch die Frage führen, ob einzelne WG-Mitglieder gegen den Willen des Vermieters ausgetauscht werden dürfen. Ratsam kann es sein, dass alle WGler den Vertrag unterschreiben und ausdrücklich notiert wird, dass an eine WG vermietet wird. Oder: Nur einer unterschreibt für die WG, aber eine Klausel garantiert, dass WG-Mitglieder wechseln dürfen. „Dann können bei Auszug einer oder mehrerer Personen die verbleibenden Mitglieder der Wohngemeinschaft vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in die Wohngemeinschaft aufnehmen können“, stellt der Mieterbund klar. Eine solche Auslegung von WG-Mietverträgen hat auch das Bundesverfassungsgericht gebilligt. In jedem Falle aber sollte ein Wechsel von WG-Mitgliedern dem Vermieter mitgeteilt werden.

Wer auf Dauer in einer WG zusammenleben und deshalb gemeinsam eine Wohnung kaufen will, hat vorher wichtige Fragen zu klären: Wer zahlt welchen Anteil vom Kaufpreis? Wie werden die Ansprüche der Anteilseigner gesichert? Die Situation ist der eines unverheirateten Paares ähnlich, das Wohneigentum erwirbt. Eine gängige Art der Absicherung ist die Eintragung aller investierenden WGler ins Grundbuch – entsprechend ihren Eigentumsanteilen. Denkbar sind aber auch Wohnrechte oder Nießbrauchrechte für solche WG-Mitglieder, die nicht Miteigentümer werden. Diese Rechte können auch zeitlich begrenzt werden. Solche Verträge sollten vom Notar beurkundet werden. Das gilt auch, wenn die WGler eine „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (GbR) gründen und im Gesellschaftervertrag alle denkbaren Situationen wie Trennung oder Tod regeln.

Sind mehrere WG-Mitglieder im Grundbuch eingetragen, haftet die Immobilie für die Schulden jedes einzelnen. Das kann im schlimmsten Fall heißen, dass die WG-Bleibe verkauft werden muss, nur weil ein Mitglied Schulden gemacht und nicht bedient hat, die über eine Grundschuld abgesichert wurden. Ein solches Szenario lässt sich zwar durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auffangen, doch mindert solch ein Grundbucheintrag den Wert der Immobilie bei einem Verkauf.

Wollen Miteigentümer aus der WG aussteigen, droht ohne Vertrag ebenfalls Ärger. Im schlimmsten Fall kommt es zur Versteigerung der Immobilie – denn nach dem Gesetz hat jeder Miteigentümer jederzeit das Recht, die so genannte Teilungsversteigerung zu verlangen. Die Eigentümer sollten daher vertraglich vorsorgen, etwa durch ein vorrangiges Recht, Miteigentumsanteile zu bestimmten Konditionen im Fall der Fälle übernehmen zu können. Dabei sollte Ratenzahlung vereinbart werden.