Immobilien : Klein aber fein

Wer eine Büroadresse braucht, hat die Qual der Wahl: Noch nie war das Angebot neuer Gebäude so groß wie heute. Nur auf die Nachfrage nach kleinsten Büros mit einem oder auch zwei Räumen hat sich der Markt noch nicht eingestellt

Ralf Schönball

Das Angebot an neuwertigen Büroflächen ist in der Stadt so groß wie noch nie. Das liegt an der mangelnden Nachfrage, und deshalb fallen auch die Mietpreise. Im gerade abgeschlossenen dritten Quartal 2004 erneut – und zwar in allen Lagen. Wohl ist nach Einschätzung von professionellen Maklern und Hypothekenbanken die Zahl der neu abgeschlossenen Mietverträge beachtlich, so dass ähnlich viele Flächen wie im Vorjahreszeitraum neue Nutzer fanden. Doch diese Nachfrage stammt größtenteils von Firmen, die aus teuren Mietverträgen ausstiegen, um in edle neue Büros in besten Lagen für weniger Geld umzuziehen.

Dennoch ist bei den institutionellen Kapitalanlegern unter den Immobilieneigentümern die Not noch nicht so groß, dass sie sich auf eine Klientel einstellen, die für den größten Teil der gegenwärtigen Nachfrage sorgen: Kleinstfirmen, Existenzgründer, Berufseinsteiger, die nur einen Büroraum brauchen oder allenfalls zwei. Sie sind es, die derzeit das Marktgeschehen in der Hauptstadt prägen. Dabei wird Berlin von der international tätigen Immobilienberatern bei Jones Lang LaSalle wie folgt eingeordnet: Die Stadt sei ein „kommunaler Binnenmarkt“, der unter „fehlender Branchenvielfalt“ und „unbefriedigender Nachfrage“ leidet.

„Nur private Grundeigentümer haben reagiert“, sagt Gottfried Kupsch, „diese teilen Etagen in Bürozellen zur Einzelvermietung auf“, so der auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Makler. In der Nähe vom Wittenbergplatz, einen Steinwurf vom Kurfürstendamm entfernt, weiß Kupsch von zwei auf diese Art aufgeteilten Immobilien. Für die Verwaltungen bedeute dies zwar mehr Aufwand, weil viele kleine Mieter meistens mehr Anfragen und Bedürfnisse haben als wenige große Nutzer. Andererseits komme nun einmal der größte Teil der Mietanfragen aus diesem Bereich.

So meldet Jones Lang LaSalle, dass 84 Prozent aller Mietverträge über Büroraumflächen mit weniger als 1000 Quadratmetern abgeschlossen werden. Die eindeutige Tendenz: „Flächenreduzierung“. Auch die Eurohypo, eine der drei größten Immobilienbanken Deutschlands, berichtet, dass ein Großteil der Gesuche nach Büroflächen bei 250 bis 800 Quadratmetern liege. Und Marktexperte Frank Orten weiß: „90 Prozent aller Beratungsunternehmen in Berlin haben weniger als zehn Mitarbeiter“. Bei einem mittleren Flächenverbrauch von 25 Quadratmetern pro Mitarbeiter, suche die Branche also Büros mit einer Gesamtfläche von 250 Quadratmetern oder weniger. Berater-Firmen zählen zu den wichtigsten Nachfragern in Berlin.

In diese Kategorie fallen auch die Kleinstbüros mit gerade mal 20 Quadratmetern. Diese sind für Mieten ab neun Euro pro Quadratmeter und Monat nettokalt zu haben. Dafür teilt sich der Nutzer Korridor, Teeküche und WCs mit anderen auf der Etage. Solche Angebote gibt es in Seitenstraßen des Kurfürstendamms und in „1b-Lagen“ von Unter den Linden sowie des Gendarmenmarktes. Nur Eigentümer von ganz repräsentativen Gebäuden in besten Adressen spekulieren auf Abnehmer größerer Flächen.

Dabei ist auch bei Besitzern von Spitzenimmobilien der Kater seit dem Ende des Immobilienbooms gewaltig. Denn die Spitzenmietpreise für Bürohäuser betragen derzeit 19 Euro je Quadratmeter und Monat nettokalt – das sind 18 Prozent weniger als vor zwei Jahren. Und der Leerstand wächst weiter: um 20000 Quadratmeter im vergangenen Quartal, melden die Gewerbemakler von Atis-Real Müller. Die Nutzer haben daher die Auswahl unter rund 1,7 Millionen Quadratmeter leerer Bürohausflächen in jeder beliebigen Lage der Stadt. Und eine Trendwende können auch optimistische Experten kurzfristig nicht erkennen – sondern frühestens Ende 2005.

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