Immobilien: Klein-Klein in der Wohnung: Was geht und was nicht? Oft wälzen Vermieter Bagatellreparaturen auf die Mieter ab. Aber viele Klauseln sind unwirksam

Der Wasserhahn tropft, der Lichtschalter ist defekt – solche Bagatellschäden tauchen in jeder Mietwohnung auf. Die Frage ist dann, wer für die Reparatur zahlt. Generell gilt: Der Vermieter ist sowohl für große wie für kleine Reparaturen verantwortlich. Aber, so der Deutsche Mieterbund: „Für Bagatellschäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, kann vereinbart werden, dass der Mieter die Reparaturkosten zahlt.“ Allerdings: Steht eine solche Kleinreparaturklausel nicht im Mietvertrag oder ist sie auch nur in einem Punkt unwirksam, zahlt der Vermieter allein – und zwar immer. Ein Blick in den Vertrag lohnt sich deshalb: „Sehr viele solcher Klauseln, vor allem in älteren Mietvertragsvordrucken, sind unwirksam“, so der Mieterbund: „Wer in der Vergangenheit für Bagatellschäden gezahlt hat, sollte durch seinen Mieterverein die Rückforderung überprüfen lassen.“

Was erlaubt ist und was nicht, klärt eine Reihe von Urteilen. So urteilte der Bundesgerichtshof: Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt einen Höchstbetrag je Reparatur von etwa 75 Euro voraus. Kostet sie mehr, muss der Vermieter sie allein bezahlen. Für alle Kleinreparaturen eines Jahres liegt die Grenze bei 150 bis 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete (BGH VIII ZR 91/88; VIII ZR 38/90; VIII ZR 129/91). Vertragsklauseln, wonach der Mieter sich an allen Reparaturkosten bis zu einem bestimmten Höchstbetrag beteiligen muss, sind dagegen unwirksam, urteilte das Landgericht Stuttgart (20 O 66/87).

Der Vermieter darf Reparaturrechnungen auch nicht aufspalten, um die Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Wichtig ist außerdem, dass Kleinreparaturklauseln nur Gebrauchsteile betreffen dürfen, die der Mieter oft nutzt. Das sind Installationsgegenstände für Strom, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlüsse von Fensterläden. Ebenfalls zu den Gebrauchsteilen zählen Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Waschbecken, Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und -spülungen, Einzelöfen, Rollläden, Fensterläden, auch mitvermietete Kühlschränke, Herde, Spülen oder Waschmaschinen. Nicht vom Mieter zu zahlen sind dagegen Reparaturen an der Klingelanlage oder an Leitungen unter Putz.

Und: Generell darf der Vermieter den Mieter nur verpflichten, die Kosten einer Kleinreparatur zu zahlen. Er darf nicht verlangen, dass der Mieter den Schaden selbst repariert. Den Auftrag an den Handwerker muss der Vermieter erteilen. Tut er es nicht, kann der Mieter auch selbst die Reparatur veranlassen. Dann kann er außerdem vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Reparaturkosten verlangen (KG Berlin, 8 RE-Miet 7717/87).