Immobilien : Kleine Instandhaltungen

ANDREAS LOHSE

"Die Gasthermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten" - so lapidar steht es in unzähligen Mietverträgen. Und wer tatsächlich eine Fachfirma beauftragt - selbst ein versierter Heimwerker läßt von solch sensiblen Geräten wohlweislich die Finger -, bekommt für die 20 bis 30 Minuten Arbeitszeit eine gepfefferte Rechnung.Stellt sich die Frage: Muß man die Therme wirklich selbst und auf eigene Kosten warten lassen? Einfache Antwort für diesen Fall: Nein. Das jedenfalls meinen die Rechtsanwälte Axel Zimmermann und Renate Ulm (in: Wohnraummietvertrag, C.H. Beck Verlag) und begründen: Die Klausel sei schon deshalb unwirksam, weil durch diese pauschale "Überbürdung der Wartungspflicht dem Mieter ein etwaiges Mietminderungsrecht abgeschnitten sein könnte" (BGB § 537). Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen: Der Vermieter wälzt die Wartungspflicht der Heiztherme auf den Mieter ab, obwohl es gesetzlicherseits ihm obliegt, die Mietsache "dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten" (BGB § 536).Doch wer angesichts dieser Botschaft frohlockt, sollte zunächst seinen Mietvertrag noch etwas genauer unter die Lupe nehmen. Der Bundesgerichtshof hat zwar vor einigen Jahren genau diese eingangs genannte Formularklausel für unwirksam erklärt. Auch das Amtsgericht Langenfelden erklärte für nichtig, daß Wartungs- und Bedienungskosten, TÜV und sonstige Gebühren sowie eventuelle Kosten der Abrechnung durch Wärmemeßgeräte der Mieter tragen müsse. Daher sei er mitnichten verpflichtet, einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abzuschließen und diese jährlich einmal durch eine Fachfirma warten zu lassen. Doch diese Klauseln waren nur deshalb unwirksam, weil sie keine Obergrenze für die jährliche Kostenbelastung nannten und somit den Mieter mit einem nicht vorhersehbaren Risiko allein ließen. Wer also in seinem Mietvertrag eine dieser beiden Klauseln oder eine vergleichbare findet, muß weder die Wartungskosten tragen noch einen Wartungsvertrag abschließen. Wer hingegen eine Klausel mit Kostenbegrenzung vereinbart hat oder andere individuelle Absprachen mit dem Vermieter traf, ist daran zumeist gebunden.Die Rechtsprechung ziehe hierbei die Parallele zu sogenannten Bagatellschäden, heißt es beim Deutschen Mieterbund: "Der Mieter muß allenfalls bis zu einer bestimmten Obergrenze zahlen, er muß die Arbeiten aber nicht selber in Auftrag geben." Die Zweite Berechnungsverordung (II. BV) prägt dabei den Begriff der "kleinen Instandhaltung". Sie gilt zwar für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, wird aber von Gerichten auch für den freifinanzierten angewendet. Dem Wortlaut zufolge umfassen die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.Grundsätzlich ist zu beachten: Eine "Kleinreparaturklausel" im Mietvertrag darf sich nur auf jene Teile der Wohnung beziehen, auf die der Mieter direkt Zugriff hat, beispielsweise Elektrogeräte wie Durchlauferhitzer, Gas- und Wasserinstallationen (zum Beispiel die Therme), mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie Herd, Kühlschrank oder Einbauküche, auch Jalousien, Fenster und Türverschlüsse. Er muß jedoch nicht zahlen für die Reparatur kompletter Schließanlagen, Außenscheiben oder der Leitungen für Gas, Wasser und Strom, da er darauf keinen direkten Zugriff hat. Dies ist Aufgabe des Vermieters. Soll der Mieter zudem für die Reinigung beispielsweise eines verstopften Hauptabwasserrohres aufkommen, kann nicht mehr von Kleinreparatur gesprochen werden, da die Verstopfung nicht zwingend mit der Nutzung des Rohrsystems durch den einzelnen Mieter zu tun hat (LG Berlin, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1993, S. 263). Es handele sich um eine unzulässige Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters auf den Mieter. Und: Auf den Mieter abgewälzt werden dürfen nur die Kosten der Reparatur, nicht deren Durchführung, heißt es in der Vermieterzeitschrift "Das Grundeigentum". Klauseln, wonach der Mieter selbst tätig werden muß (Handwerker beauftragen oder Beseitigen der Schäden in Eigenarbeit) sind unwirksam.Soll ein Mieter Kleinreparaturen bezahlen, muß der Mietvertrag zwei Kostenobergrenzen enthalten: einen Betrag pro Kleinreparatur sowie einen jährlichen Höchstbetrag. Als unproblematisch stuft "Das Grundeigentum" eine Grenze ein, bei der 150 Mark pro Reparaturfall nicht überschritten werden. Als jährliche Höchstgrenze erachtet man hier in Anlehnung an verschiedene Urteile sieben bis acht Prozent der Jahresmiete als zulässig. Aber: "Auf keinen Fall sollte eine Monatsmiete überschritten werden." Das Oberlandesgericht Stuttgart hält Reparaturkosten von 100 Mark pro Einzelfall dann für wirksam, wenn die Gesamtbelastung 300 bis 400 Mark pro Jahr nicht übersteigt, indes auf acht bis zehn Prozent der Jahresmiete begrenzt wird (Az. 2 U 159 / 87).Fazit: Die Kosten für die Wartung der Therme sowie für Kleinreparaturen hat der Mieter nur dann zu tragen, wenn dies im Mietvertrag mit einer Kostenobergrenze so vereinbart ist. Ohne eindeutige vertragliche Festlegung einer Obergrenze kann er etwaige Rechnungen seines Vermieters an den Absender zurückschicken. Was allerdings nicht bedeutet, daß er gänzlich darum herumkommt, denn die Wartungen der Gasgeräte sind als Betriebskosten auf den Mieter abwälzbar - sofern die Zahlung dieser Kosten wiederum im Mietvertrag vereinbart ist.

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