Immobilien: Kleiner als im Vertrag

WAS STEHT INS HAUS?

Im Mietvertrag für unsere Wohnung ist eine Wohnfläche von 94,6 Quadratmeter angegeben. Wie ein genaues Aufmass durch einen Sachverständigen ergeben hat, beträgt die Fläche allerdings in Wirklichkeit nur 88,2 Quadratmeter. Wir wissen, dass wir wegen der Abweichung die Miete nicht mindern können, da sie weniger als zehn Prozent beträgt. Aber wir machen uns Gedanken wegen der Betriebskosten: Als wir jetzt die Abrechnung wegen der Abweichung bemängelt haben, sagte uns der Vermieter, dass er die Abweichung auch hier nicht berücksichtigen müsse. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ja, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 31.Oktober 2007 entschieden (AZ VIII ZR 261/06). Damit überträgt der BGH seine Rechtsprechung, die bislang nur für die Miethöhe galt, auch auf die Abrechnung der Betriebskosten. Vor der Entscheidung galt nach überwiegender Rechtsprechung bei den Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche als maßgebend – auch dann, wenn die Abweichung zur Fläche laut Mietvertrag bei unter zehn Prozent lag. Sprich: Wer feststellte, dass seine Wohnung in Wirklichkeit kleiner war, als sie es laut Mietvertrag sein sollte, hatte ein Recht darauf, dass auch nur die tatsächliche Fläche bei den anteiligen Kosten berücksichtigt wurde. Nur die Miete musste nach der Quadratmeterzahl gezahlt werden, die im Vertrag verzeichnet war. Allerdings war das vor der BGH-Entscheidung. Der Bundesgerichtshof sah nämlich auch bei den Betriebskosten eine Abweichung von weniger als zehn Prozent als unerheblich an, so dass auch diese Abrechnung sich jetzt an den Vertragsdaten orientieren muss, wenn die Abweichung im Rahmen liegt. Unausgesprochen geht der BGH dabei davon aus, dass der Vermieter nie mehr an Betriebskosten umlegen darf, als ihm tatsächlich entstanden sind. An diesem Grundsatz ändern auch abweichende Flächenvereinbarungen nichts. Wie das in der Praxis umzusetzen ist, bleibt offen. Hier müssen wohl Korrekturen an der Gesamtfläche vorgenommen werden, die diesen Grundsatz umsetzen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das Urteil ist insoweit konsequent, dass die Rechtsprechung zur Abweichung von mietvertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche nun für Miethöhe und Betriebskosten und die entsprechenden Abrechnungen gleich gehandhabt wird. Allerdings lässt der Bundesgerichtshof die Frage ungeklärt, wie mit der Gesamtfläche umzugehen ist. Denn die verändert sich ja auch und müsste entsprechend korrigiert werden. In jedem Fall sollten Sie durch Einsichtnahme in die Unterlagen beim Vermieter die Gesamtfläche prüfen. Sind die vereinbarten Einzelflächen größer als die vereinbarten Gesamtflächen, dann muss als Gesamtfläche die Summe der Einzelflächen angesetzt werden. Ist die Summe der vereinbarten Einzelflächen kleiner als die vereinbarte Gesamtfläche, trägt der Vermieter die Kosten der übrig geblieben Flächendifferenz.