Immobilien : Kleiner Leitfaden für Immobilien in Berlin

DETLEF POHL

Eigentumswohnungen können trotz des Abbaus der steuerlichen Subventionen auch künftig eine interessante Geldanlage sein.Vorausgesetzt, das Umfeld der Immobilie wird beachtet.Jenen, die in Berlin investieren wollen, könnte die neueste Marktanalyse des Allfinanz-Brancheninformationsdienstes "map-report" eine nützliche Richtschnur sein.Die Berechnungen helfen, den Realitätsgehalt des verlangten Verkaufspreises und der versprochenen Mieteinnahmen zu überprüfen.Dies ist auch nötig, denn es gibt beträchtliche Schieflagen zwischen Wunsch und Wirklichkeit.

Beispiel Rendite: Viele Anleger vernachlässigen vor dem Kauf die Mathematik.Wer 3000 DM für den Quadratmeter ausgibt, muß 12,50 DM Monatsmiete je Quadratmeter einnehmen, um auf eine halbwegs ordentliche Bruttorendite von fünf Prozent zu kommen.Bei 4000 DM sind 16,67 DM nötig, bei 5000 DM schon 20,83 DM.Solche Mieteinnahmen sind heute selten zu erzielen.Kein Wunder, daß ein vernünftiger Ertrag in Berlin vor allem im Westteil, in Lagen mit altem Bestand zu erzielen ist, wo kaum überteuerte Neubauten mit Sonderabschreibungen feilgeboten werden (siehe Tabelle).

Wer nicht nachrechnet, kann böse Überraschungen erleben.Etwa im Treptower Ortsteil Johannisthal.Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 4516 DM, die Miete spielt jedoch nur 11,25 DM pro Quadratmeter ein.Bruttorendite: 2,99 Prozent.In Dahlem dagegen kostet der Quadratmeter fast 200 DM weniger, läßt aber 19,49 DM Kaltmiete pro Quadratmeter erwarten.Bruttorendite: 5,42 Prozent.

Natürlich kann auch eine teurere Wohnung ihren Preis wert sein."Dann aber können Sie vom Initiator nachprüfbare Beweise dafür erwarten, weshalb diese Immobilie an diesem Standort wesentlich erfolgreicher sein soll als die Masse in der Nachbarschaft", ermuntert map-Analyst Manfred Poweleit potentielle Käufer zu hartnäckigen Nachfragen vor dem Kauf.Sonst geht es Kapitalanlegern womöglich so wie bei der Göttinger Immobilien Beteiligungs-AG.Der Investor verkaufte Stadtvillen im Köpenicker Ortsteil Karolinenhof zum Quadratmeterpreis von 7200 DM, inzwischen sind es schon 1000 DM weniger.Denn einige Anleger dürften der in Aussicht gestellten Nettokaltmiete von 15,50 bis 22,19 DM pro Quadratmeter in einfacher Wohnlage mißtraut haben.Zu Recht: Für Karolinenhof geht der Mietspiegel von 14,95 DM pro Quadratmeter realistischer Miete für vergleichbare Wohnungen aus.Davon sind Instandhaltungsrücklage sowie Verwaltungskosten abzuziehen.So bleiben 13,70 DM als Ertrag übrig.Auf der anderen Seite kommen zum Kaufpreis von 6200 DM in Karolinenhof noch einmal fünf Prozent für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchamt hinzu, die die Anschaffungskosten auf 6510 DM anheben.Dadurch schmilzt die Netto-Rendite auf 2,52 Prozent.Wer die Wohnung teilweise auf Kredit kauft, muß noch Zinskosten berücksichtigen - unter dem Strich bleibt dann nichts übrig.

Die Steuersparmodelle der vergangenen Jahre haben dazu geführt, daß es viele Lagen gibt, die von Mietern und nicht von den Anlegern entdeckt wurden - häufig solide Mittelklasselagen.Jetzt sollten der Immobilienkäufer so denken und handeln wie Aktienkäufer: Zurückgebliebene, gesunde Werte suchen und zu einem vernünftigen Kurs einsteigen.

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