Immobilien: Kleinod am Rande des Speckgürtels

Wohnpark Nauen: Ideal für Mieter mit WBS/Hohe Preise, aber sichere KapitalanlageVON DETLEF POHL In der ehemaligen Kreisstadt Nauen errichten die Hanseatica Unternehmens Consulting aus Hamburg - als Bauträger - zusammenmit der Spar- und Anlageberatung (SAB) aus Bad Homburg - als Fondsinitiator und Vertrieb - 474 Wohnungen auf 10,1 Hektar.Dieser "Wohnpark Nauen" liegt direkt an der Bundesstraße 5, die dort, wie der Zufall es wollte, "Hamburger Straße" heißt. Nauen, westlich der Hauptstadt gelegen, ist im Landkreis Havelland mit 12000 Einwohnern einer der wenigen Orte, die nach dem gemeinsamen Landesentwicklungsplan von Berlin und Brandenburg als Entwicklungsgebiet ausgewiesen ist.Das heißt, hier soll durch den Bau von Wohnungen die bisherige Einwohnerzahl um bis zu 50 Prozent erhöht werden.Angesichts des derzeit mit 170 DM pro Quadratmeter günstigen Bodenrichtwert - für Grundstücke außerhalb des Stadtzentrums - dürften damit gute Ausgangsbedingunggegeben sein, weitere Investoren in das Gebiet zu locken. Der Wohnpark Nauen - nahezu fertiggestellt - ist ein zweigeteiltes Projekt: SAB finanzierte 207 Sozialwohnungen mit zwei bis vier Zimmern.Diese Wohnungen werden nur an Personen vergeben, die einen Wohnberechtigungsschein bekommen.Finanziert wird das Projekt durch einen geschlossenen Immobilienfonds.Mieter zahlen nur 7,50 DM pro Quadratmeter kalt für wirklich gehobenen Standard und 60bis 90 Quadratmeter große Wohnungen.Sie sind in Gebäuden mit zweieinhalb Geschossen, wobei alle Dachgeschosse als Maisonette ausgebaut wurden.Alle Sozialwohnungen sind bereits vermietet mit der Maßgabe, daß alle drei Jahre die Monatsmiete um 0,75 DM pro Quadratmeter steigt. Hanseatica baute alle Wohnungen im Wohnpark, behielt aber nur 267 geteilte Wohnungen im Vertrieb,davon 213 im dritten Förderweg und 54 frei finanziert.Die Wohnungen im dritten Förderweg, die schon verkauft und zu 77 Prozent vermietet sind, kosten anfangs 12 DM pro Quadratmeter kalt.Vom sechsten Jahr an steigt die Miete alle drei Jahre um 1,50 DM pro Quadratmeter.In den frei finanzierten Quartieren, die nach Angaben von Hanseatica-Vertriebschef Wolf von Matzenau zu 62 Prozent vermietet sind, kostet der Quadratmeter 13,50 DM Kaltmiete.Sie steigt ab 1999 jedes Jahr um drei Prozent. Kapitalanleger müssen im Wohnpark an der Hamburger Straße tief in die Tasche greifen: Alles in allem rund 5360 DM kostet der Quadratmeter Sozialwohnung und 4300 DM für die frei finanzierten Quartiere.Immerhin sind beide Unternehmen seit Jahren erfolgreich am Markt; der SAB wurde erst kürzlich wieder vom Branchendienst"DFI gerlach-report" eine positive Leistungsbilanz bescheinigt.Die hohen Preise sind allerdings dennoch erläuterungsbedürftig. So stehen den hohen Kaufpreisen adäquate Leistungen gegenüber, die im Rahmen dieserImmobilienspiegel-Serie andernorts noch nicht ihresgleichen fanden.Die Bauausführung ist aufwendig, ja fast extravagant zu nennen: doppelschaliges Bauwerk aus Klinkersteinen, mit Kupfer gedeckte Gauben sowie Tonnendächer, Edelstahlhandläufe für die Treppen, großzügige Panoramafenster, Fensterbänkeaus poliertem Marmor, Wohnungseingangstüren mit 32 Dezibel Schalldämmwert - das ist zweifellos alles vom Feinsten. Zu finanzieren ist das allerdings nur von Anlegern, die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds zeichneten; zudem erwarb sich Brandenburg für die Wohnungen ein Belegungsrecht, subventionierten ihren Bau also im ersten Förderweg.Als Rechtsform wurde für den Fonds die Kommanditgesellschaft gewählt, die Hanseatica Fünfte Grundbesitz Investitionsgesellschaft.Während die Hanseatice unbegrenzt haftet, ist die Haftung der Anleger - Kommanditisten genannt -, beschränkt.Mindesteinlage ist 20000 DM, und die Haftung beträgt das Doppelte der jeweiligen Einlage.Da es sich umSozialwohnungen handelt, die das Land Brandenburg jeden Quadratmeter anfangs mit 22,32 DM subventioniert, ist das Risiko für den Anleger gering.Die Folge ist andererseits eine relativ niedrige Ausschüttung für den Anleger.Im Klartext: Die steuerliche Abschreibung beträgt 130 Prozent des eingesetzten Kapitals im ersten Jahr; so fließen bei Anlegern mit Höchststeuersatzlaut SAB-Vertriebsleiter Bernd Wrobel 75 Pfennig von jeder eingesetzten DM innerhalb des ersten Jahres zurück, die übrigen 25 Pfennig bis zum Jahr 2005.Dafür beträgt die steuerfreie Ausschüttung nur 1,6 Prozent und zwar ab 1998.Der Fonds wird zum Jahresende geschlossen - das garantiertdie SAB, die notfalls den Restbetrag selbst einzahlt.Derzeit sind noch Fondsanteile für gut drei Mill.DM von knapp 30 Mill.DM Gesamtvolumen nicht gezeichnet.Die Käufer einer der wenigen frei finanzierten Wohnungen können mit 3,46 Netto-Rendite vor Steuern rechnen - nicht gerade ein berauschendes Ergebnis. Wer mit dem Gedanken liebäugelt, eine der Immobilien des drittenFörderwesges zu erwerben, um Steuern zu sparen und später selbst einzuziehen, sei gewarnt.Der Bezug der Wohnung ist an Einkommensgrenzen gebunden, außerdem hat das Land das Belegungsrecht und zwar 30 Jahre lang. Mit gut 25 KilometernEntfernung zur Berliner Stadtgrenze kann von der prospektierten "Hauptstadtnähe" keine Rede sein.Wer hierher zieht, für den dreht sich vieles um Nauen selbst, dessen Stadtzentrum nur 10 Minuten zu Fuß entfernt ist.Nach Berlin braucht der Autofahrer über die B 5 mindestens 45 Minuten, nach Potsdamüber die B 273 ebenso lang.Die Alternative zum Auto ist ein Regionalzug, der stündlich nach Spandau fährt; außerdem hält der Intercity Berlin-Hamburg in Nauen. Informationen zu Vermietung und Verkauf: - über die Sozialwohnungen - SAB, in Berlin (030) 302 91 97; - über die frei finanzierten Wohnungen - Hanseatica in Hamburg, Telefon (040) 37 64 02 97. Firmenname(n) Hanseatica Unternehmens Consulting Spar- und Anlageberatung SAB Vorteile - Nachteile+ wirklich grüne Lage, zugleich aber Nähe zum Stadtzentrum von Nauen und seinen Einkaufsmöglichkeiten; + überdurchschnittliche Bauausführung in hoher Qualität; + komplette Einbauküche;- keine Nahversorgungseinrichtungen im Wohngebiet; - Bundesstraße 5 führt Richtung Kyritz direkt am Wohnpark vorbei; - relativ hohe Mieten bei den freifinanzierten Wohnungen.

DETLEF POHL