Kleinstwohnungen: Apartments – eine Klasse für sich

Mikroapartments, Studentencontainer, Minilofts, Boardinghouses – was sich seit einigen Jahren auf dem Kleinstwohnungsmarkt in Deutschland tut, ist beeindruckend. Dabei galt für Immobilien-Investoren jahrzehntelang der Leitspruch: Wohnungen müssen immer größer werden, um am Markt erfolgreich zu sein. An diesem Grundsatz wird nun vor allem in Großstädten kräftig gerüttelt.

Heute München, morgen Hamburg, übermorgen Schanghai – das ist die Devise der Stunde. Der moderne Arbeitsmarkt verlangt von seinen Mitarbeitern immer mehr Flexibilität und Mobilität. Immer mehr Menschen müssen daher pendeln oder für Projekte regelmäßig in andere Städte reisen. „Multilokales Wohnen“ heißt der neue Trend. Davon sind vor allem die Ballungsräume betroffen. Dabei sollen der Weg zum Arbeitsplatz möglichst kurz sein, der Fitness Club, das Kino und der Supermarkt um die Ecke liegen.

Mit den gesellschaftlichen Veränderungen des 21. Jahrhunderts wandeln sich auch die Wohnraumansprüche. Komfortable Ausstattung, gute Lage und zusätzliche Services werden stärker nachgefragt und drängen die Wohnfläche als Kriterium in den Hintergrund. Kein Wunder, dass das Konzept des Mikro-Wohnens aus den Weltmetropolen in die deutschen Großstädte geschwappt ist. Schon heute agieren in der Hauptstadt mehr als 80Anbieter modern ausgestatteter Minilofts. Allerdings sind bisher viele davon auf Privatpersonen und Langzeitmieter ausgelegt – und oft in Rekordzeit vergeben.

"Da ist noch Luft nach oben"

So ging es auch dem jungen Betreiberpaar des Apartment-Hotels „Miniloft“ in Berlin- Mitte. Britta und Matthew Griffin haben den Trend sehr früh erkannt und sich bereits 1997 nach einem geeigneten Grundstück umgesehen. Im Zuge der Finanzkrise mussten sie einige Verzögerungen in Kauf nehmen, konnten aber 2002 die ersten sechs Minilofts schnell vermieten. Für die weitere Bauphase 2003 wurden Erweiterungen geplant und der Dachboden miteinbezogen.

Doch bis heute sind Minilofts im gewerblichen Kurzzeitsegment weniger stark verbreitet, als es die mediale Aufmerksamkeit an den „hippen“ Wohnkonzepten vermuten lässt. „Da ist noch sehr viel Luft nach oben“, sagt die Geschäftsführerin der Beratungsgesellschaft Boardinghouse Consulting, Anett Gregorius, die auf diese Nische im Immobilienmarkt spezialisiert ist. Frankfurt am Main und Düsseldorf sind als klassische Pendlerstädte schon wesentlich besser mit flexiblen Kleinst-Unterkünften versorgt als Berlin.

Die Berliner Wirtschaft befindet sich im Aufschwung, das zieht viele junge, gut ausgebildete Menschen aus dem Ausland an, die als kaufkräftig gelten. Denn ganz nebenbei ist die quirlige Kulturmetropole auch attraktiv. Zunächst gilt es für die Neulinge jedoch, die Probezeit zu überstehen und sich einen Überblick über die Stadtteile zu verschaffen, bevor sie sich längerfristig an eine eigene Wohnung binden. Viele Ausländer kennen Mikrokonzepte zudem aus der Heimat und haben damit keine Berührungsängste.

Kleine Wohnungen werden händeringend gesucht

Das alles spricht für komplett eingerichtete Mini-Wohnungen auf Zeit. Zumal es ausländische Bewerber schwer haben, aus der Ferne überhaupt an eine normale Mietwohnung zu kommen. Nicht selten sind Mindestlaufzeiten oder Abschlagszahlungen ein Hindernis.

„Bei unserem Referenzprojekt in Hamburg sind die Nachfragen enorm. Viele Menschen suchen händeringend nach kleinen Wohnungen“, berichtet Stefan Brauckmann von der Verwaltungsgesellschaft für Bauprojekte und Immobilienentwicklung mbH (GBI). Sein Unternehmen plant derzeit gleich zwei große Bauprojekte für gewerbliches Mikrowohnen in Berlin. Die beiden „Smartments Business“ in Prenzlauer Berg (191 Einheiten) und Lichtenberg (150 Einheiten) sollen in etwa zwei Jahren fertiggestellt sein.

Die Mehrzahl der „Serviced Apartments“ hat nur 21 bis 24, der Rest 25 bis 41 Quadratmeter. Der große Vorteil: Betriebskosten, Reinigung, Internet- und Telefonanschluss sind inklusive und die Anschaffungskosten für eigene Möbel entfallen.

In Berlin liegt die Wohnfläche bei 40 Quadratmetern pro Kopf

Das Konzept nach Berlin zu holen, war keine schwere Entscheidung, im Gegenteil. Nicht nur die soziodemografischen Veränderungen der Stadt, sondern auch die Mietpreisbremse kommt dem gewerblichen Kurzzeitmodell zugute. Bei einer Neuvermietung können die Eigentümer die Mieten künftig nicht mehr in gewohntem Maße erhöhen. Das Ausfallrisiko nimmt einen neuen Stellenwert ein, da Leerstände nicht länger durch Preiserhöhungen kompensiert werden können.

Dadurch werden gut betuchte Langzeitmieter stärker bevorzugt. „Im urbanen Umfeld kann man langfristig nichts falsch machen, sofern das Preisniveau stimmt“, schlussfolgert der Leiter der GBI. Das haben auch die Wohnkompanie Berlin und die GSW erkannt und sich mit dem „Max und Moritz“ beziehungsweise „Future Living Homes“ für kombinierte Kurz- und Langzeitdomizile im Mini-Segment entschieden.

Die Berliner Wohnfläche pro Kopf ist mit rund 40 Quadratmetern nach wie vor sehr hoch im Vergleich zu anderen Großstädten. Auch die durchschnittliche Fläche pro Wohnung belegt mit mehr als 70 Quadratmetern einen Spitzenrang. Auf den ersten Blick mag dies dem Mikrotrend widersprechen. Doch diese Zahlen sind vor allem historisch bedingt. Wo andernorts stattliche Häuser und Villen für hohe Angestellte bereitgestellt wurden, setzte man in Berlin vermehrt auf Beletages. Viele kleinere Wohnungen wurden auch zusammengelegt, um Wohnraum für gehobene Ansprüche zu schaffen. Wer es sich leisten kann, profitiert noch heute von dieser Eigenart der Stadt.

In Berlin steigen die Mieten so schnell wie in keiner anderen Stadt

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Berlin wächst jährlich in der Größenordnung einer kleinen Mittelstadt. Bis 2030 sollen laut Senatsverwaltung 254000 neue Einwohner hinzukommen. Den Prognosen des im Juli 2014 veröffentlichten „Stadtentwicklungsplans Wohnen 2025“ der Senatsverwaltung Berlin folgend, wird sich dieser Trend erst 2020 verlangsamen.

Momentan steigen die Mieten in Berlin so schnell wie in keiner anderen deutschen Stadt. Jedoch muss dringend gegengesteuert werden. Sonst können sich bald nur noch die Wohlhabenden ein Domizil in der Innenstadt leisten. Die Neubautätigkeit steigt kontinuierlich, kann dieser Entwicklung aber nicht genug entgegensetzen. Das bezahlbare Wohnungsangebot an Ein- und Zweiraumwohnungen innerhalb des S-Bahnrings wird sich deshalb weiter verknappen. Ältere Menschen und Studenten trifft dies besonders. Zwar finden sich nach wie vor bezahlbare Wohnungen in den Randbezirken, aber im Zentrum wird es eng.

Es wird zu einem wichtigen Standortkriterium werden, ob es Berlin gelingt, der Gentrifizierung in einem gewissen Maß die Stirn zu bieten und die multikulturelle Vielfalt der Stadt zu erhalten. Dazu gehört nicht zuletzt, Studenten mit guten Wohnbedingungen anzulocken. Was nutzen beste akademische Voraussetzungen und Eliteuniversitäten, wenn die Studenten keinen lebenswerten, bezahlbaren Wohnraum finden? Mehr und mehr Investoren haben dies erkannt und bauen auf das „junge“ Potenzial der Stadt.

Vor allem Ein- und Zweiraumwohnungen fehlen

Eines der bekanntesten Projekte ist wohl das Containerdorf EBA51 im Plänterwald. Auf dem rund 11 000 Quadratmeter großen Gelände entstehen derzeit 235 Single-Apartments mit je rund 26 Quadratmetern Wohnfläche, sowie 65 Double-Apartments und elf Triple-Apartments, die Platz für Wohngemeinschaften bieten. Bereits seit 2013 lockt das Q 216 Studenten mit bezahlbaren Einzimmerapartments nach Lichtenberg. In dem ehemaligen Bürogebäude der Deutschen Bahn sind rund 440 Wohnungen zwischen 22 und 40 Quadratmetern entstanden.

Und auch das Park Carré, Studio B und The Fizz haben sich auf Mini-Lösungen für Studenten spezialisiert. Trotz allem ist angesichts des enormen Zuzugs vorwiegend junger Leute die weitere Verknappung von Ein- und Zweiraumwohnungen in Berlin vorprogrammiert.

Mikroapartments sind ein wichtiger Nischenmarkt

Kleinraumkonzepte sind gefragt und treffen den Zeitgeist. Aktuelle Referenzprojekte zeigen, dass bei guter Lage, Konzeption und Preisgestaltung mit einer Auslastung von über 80Prozent gerechnet werden kann. Allerdings sind die Kurzzeitmodelle größeren Schwankungen unterlegen.

„Mikroapartments sind ein wichtiger Nischenmarkt in Berlin, der mit der zunehmenden Mobilität in der Gesellschaft und dem wirtschaftlichen Aufschwung in Berlin auch zukünftig nachgefragt sein wird. In den höheren Renditen dieser Anlageklasse bilden sich jedoch auch etwas höhere Risiken aufgrund der kürzeren Mietvertragslaufzeiten als bei einem Investment in eine Eigentumswohnung ab“, fasst Julius Stinauer von der Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) die Vor- und Nachteile zusammen.

Damit spricht er ein wichtiges Kriterium an, das sich in Anlegerkreisen herumgesprochen und das Nischenprodukt überhaupt erst zum Großstadttrend gemacht hat: Im Vergleich zum normalen Wohnungsmarkt locken raffiniert ausgestattete Miniunterkünfte mit höhere Renditen. Wer etwas Risikobereitschaft mitbringt, kann aus kleinen Wohneinheiten viel herausholen.

Janine Ziemann