Koalitionsvereinbarungen : Umlage für die Modernisierung ist unberechenbar

Koalitionspläne stoßen bei Verbänden auf rechtliche und mathematische Bedenken.

Jürgen Ackermann

Die Stimmung ist düster bei Bau-, Immobilien und Maklerverbänden. Grund: Die Vereinbarungen der Koalitionsregierung von CDU/CSU und SPD zum Thema Mieten und Modernisierung in Deutschland. Die Absicht der Koalitionäre, die Modernisierungsumlage von 11 auf 10 Prozent abzusenken und die Umlage nur noch so lange zu genehmigen, bis sich die jeweilige Modernisierung amortisiert hat, ist für die Branchenverbände ein Schlag ins Kontor.

„Das Absenken der Modernisierungsumlage von 11 auf zehn Prozent und eine gleichzeitige Befristung der Umlage bis zur Amortisation wird zu einem Rückgang der Modernisierung und damit zu einer Verschlechterung der Bausubstanz führen", ist sich Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sicher, „Denn eine Modernisierung rechnet sich nicht mehr.“ Gerade für energetische Sanierungen und angesichts der ehrgeizigen Klimaschutz- und Energieeinsparziele zur Energiewende sei diese zeitliche Befristung das falsche Signal.

„Völlig absurd und unpraktikabel“ – das Urteil des DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. ist eindeutig. DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler weist darauf hin, dass Eigentümergemeinschaften den größten Anteil an Mietwohnungen in Deutschland haben. Von den über 9,3 Millionen Wohnungen würden nur 40 Prozent von den Eigentümern selbst genutzt; 60 Prozent (rund 5,9 Millionen Wohnungen) würden vermietet. „Damit haben besonders private Vermieter, Immobilienverwalter und auch Mieter das Nachsehen, wenn der Vorschlag der Bundesregierung umgesetzt wird“, sagt er.

Gerade für Wohnungseigentümergemeinschaften sei die Dauer der Amortisationszeit schwer zu errechnen, da die meisten Gebäude im Rahmen einer notwendigen Instandhaltung zusätzlich energetisch saniert und modernisiert würden. „Das heißt, Eigentümer entscheiden sich zur Fassadendämmung generell erst dann, wenn die Fassade grundsätzlich instandgesetzt werden muss“, sagt Kaßler. „Die umlagefähigen Modernisierungskosten ergeben sich dann aus den Gesamtkosten abzüglich der Kosten, die im Rahmen einer Instandhaltung entstanden wären.“

Überhaupt scheint eine genaue Errechnung der Amortisationszeit nicht ganz einfach. „Bei der Frage nach der Amortisation ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Mieterhöhung nach § 559 BGB anhand eines Zinses und einer Abschreibung kalkuliert ist“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Immobilienverband Deutschland e.V. „Wenn also die Miete beispielsweise um zehn Prozent der Baukosten erhöht würde, dann ist es nicht etwa so, dass dieser Betrag nach zehn Jahren zurückgezahlt ist, denn die Baukosten müssen auch noch verzinst werden."

Hinzu komme, dass der Wertverzehr der Modernisierung durch eine Abschreibung zu berücksichtigen sei. Schick: „Man kann sich das so vorstellen, dass die vorgenommene Modernisierung nach einem bestimmten Zeitraum verbraucht ist und erneuert werden muss.“ Dabei sei die Zeitdauer bei bestimmten einzelnen Maßnahmen sicherlich unterschiedlich, müsse aber vom Gesetz typisiert werden. Zudem müsse die betreffende Modernisierung – je nach ihrer Art – auch noch instand gehalten und gewartet werden. Diese zusätzlichen Kosten könnten nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler gibt außerdem zu bedenken, dass die geplante Regelung einen enormen bürokratischen Aufwand mit sich brächte. Hinzu kämen zahlreiche ungeklärte rechtliche Fragestellungen, die vorab geklärt werden müssten. „Was passiert zum Beispiel bei einem Mieter- oder Eigentümerwechsel?“, fragt er. Oder wie steht es mit der Nachweispflicht? „Müssen Verwalter einen Beweis führen, wie sich die Amortisationskosten errechnen und was passiert, wenn Kosten früher oder später als errechnet amortisiert sind?“

Auch Heiko Stiepelmann, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, sieht rechtliche Probleme. „Bislang ging die Modernisierungsumlage in die Kaltmiete ein, die nunmehr nach Amortisation wieder gesenkt werden müsste. Dies ist sicher systemwidrig“, gibt er zu bedenken.

Auch nach Ansicht von IVD-Vizepräsident Schick, passt der Plan der Bundesregierung nicht in die Systematik des Mietrechts. „Bei der Regelung des § 559 BGB handelt es sich nicht um die Umlage bestimmter Kosten, wie etwa bei den Betriebskosten, sondern um eine Erhöhung der Miete“, sagt er. Die Grundüberlegung sei, dass die Substanz des Vermietungsgegenstandes erweitert wurde und deshalb eine höhere Miete zu zahlen ist. Schick: „Man muss es also so betrachten, als ob die Wohnung durch einen Anbau vergrößert würde und deshalb die Miete erhöht werden darf.“

Viele Unsicherheiten also, und deshalb muss man nach den Worten von Heiko Stiepelmann mit den Koalitionsparteien über die konkrete Ausgestaltung möglichst schnell ins Gespräch kommen. „Immerhin konnte bereits während der Koalitionsverhandlungen eine noch schlechtere Regelung, nach der nur die Material- und Handwerkerkosten hätten amortisiert werden können, nach entschiedenem Widerstand aus Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft abgewendet werden“, sagt er. So hätten nach den ursprünglichen Plänen Bereiche wir etwa Finanzierungskosten, Abschreibungen oder Architektenhonorare nicht mehr in die Modernisierungsumlage einfließen können.

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