Immobilien: Kontrolle ist besser: Teure Fehler bei den Nebenkosten

In der ersten Jahreshälfte sind viele Mieter auf Hauseigentümer und deren Verwalter schlecht zu sprechen. Denn dann schicken die Vermieter Post los, die einige Konten um Hunderte Euro erleichtern soll: die Nebenkostenabrechnung.

Vor allem der hohe Ölpreis aus der ersten Jahreshälfte 2006 und die gestiegenen Gaspreise dürften wieder für kräftige Nachforderungen sorgen. Der Deutsche Mieterbund geht allein bei den Heizkosten von einer Preissteigerung von knapp zehn Prozent im Vergleich zu 2005 aus.

Die sogenannte „zweite Miete“ ist inzwischen Konfliktthema Nummer eins zwischen den Inhabern und Bewohnern von Mietwohnungen. Die Juristen des Mieterbundes schätzen, dass etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen Fehler enthält oder unvollständig ist.

Nicht immer steckt böse Absicht dahinter, wie Peter Weber, Fachanwalt für Mietrecht, erklärt. „Viele Vermieter blicken bei der Abrechnung selbst nicht genau durch. Kleinere Fehler enthält fast jede Abrechnung.“ Oft versuchten die Vermieter aber auch Kosten in Rechnung stellten, die sie eigentlich nicht auf den Mieter umlegen dürften.

Dabei verstoßen sie oft gegen eine unumstößliche Regel. Der Eigentümer darf nur für solche Betriebskosten Geld verlangen, für die das ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist. Dabei gelten Grenzen: Nicht mehr als die in der Betriebskostenverordnung genannten 17 Kostenarten dürfen abgerechnet werden.

Zu typischen Fehlern kommt es zum Beispiel, wenn es um die Arbeit des Hausmeisters geht. Für dessen übliche Aufgaben wie Treppenreinigung oder die Gartenpflege dürfen die Mieter zur Kasse gebeten werden. Anders aber sieht es aus, wenn der Hausmeister Reparaturen erledigt oder auch für die Hausverwaltung zuständig ist.

Da Betriebskosten laut Verordnung nur solche sind, die „laufend entstehen“, zählen unvorhersehbare Kostenfaktoren wie Reparaturen nicht dazu. Auch Verwaltungskosten für Haus und Wohnung sind alleine Sache des Vermieters (OLG Karlsruhe RE WM 88, 204; OLG Koblenz RE WM 86,50).

Solche Abrechnungsfehler zu erkennen, ist allerdings oft schwierig. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds, rät: „Erscheinen die Kosten, zum Beispiel für den Hausmeister, ungewöhnlich hoch, sollten die Mieter nachfragen, welche Arbeiten hierunter im Einzelnen fallen.“ In den Erklärungen des Vermieters tauchten dann häufig Rechnungswerte wie „Reparaturen, Instandhaltungskosten“ auf, die eigentlich nicht abgerechnet werden dürften. „Viele Vermieter lassen sich dann auf eine pauschale Kürzung des jeweiligen Betrags ein.“ Wenn der Mieter es möchte, darf er auch Originalrechnungen einsehen (LG Frankfurt/M. WM 97,52).

Anhaltspunkte, ob die Rechnung in einzelnen Punkten zu hoch ausfällt, liefern auch der Vergleich mit der Nebenkostenaufstellung aus dem Vorjahr und der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes. Dieser weist für alle Kostenarten einen Durchschnittswert sowie Ober- und Untergrenzen aus (zu bekommen unter www.mieterbund.de oder beim örtlichen Mieterverein in der Broschüre „Die zweite Miete“). Für die Heizkosten hat der Mieterbund zusammen mit dem Bundesumweltministerium eine Übersicht erstellt, die unterschiedliche Brennstoffarten berücksichtigt ( http://www.heizspiegel.de ).

Kritik an den Zahlen der Mietervereinigung übt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Die Mitglieder des Dachverbands bewirtschaften zusammen etwa 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland. Während laut Betriebskostenspiegel für das Jahr 2005 im Durchschnitt 2,74 Euro pro Quadratmeter und Monat für Nebenkosten gezahlt werden mussten, waren es nach der Erhebung des GdW nur zwischen 1,80 und 1,84 Euro.

Mieterbund-Sprecher Ropertz betont, der Betriebskostenspiegel solle vor allem Richtwerte liefern: „Rechnungswerte, die zehn bis 20 Prozent über dem von uns ermittelten Durchschnitt liegen, kommen vor. Die Abrechnung sollte dann zumindest skeptisch machen.“

In einem Fall aber können sich Bewohner wie Eigentümer jede Mühe mit der Nebenkostenabrechnung sparen: Hat der Mieter die Rechnung 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (in den meisten Fällen also am 31. 12. 2007) noch nicht erhalten, verliert der Vermieter alle Ansprüche.

Eva Kehr