Kostengünstiger Neubau : Nägel mit Köpfen: Wer richtig plant, baut preiswerter

Die Zukunft des Wohnungsbaus beginnt im Schwarzwald. Ohne Zuschüsse und Quersubventionierung schafft eine Genossenschaft eine kostendeckende Miete von 6,43 Euro pro Quadratmeter

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Diese schicken und doch preiswerten Wohnungen in Villingen-Schweinningen sind bereits gebaut. Grafik: Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg
Diese schicken und doch preiswerten Wohnungen in Villingen-Schweinningen sind bereits gebaut.Grafik: Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg

Teure Grundstücke und steigende Baukosten – der Bau von Wohnungen in Großstädten stellt all diejenigen Akteure, die eigentlich günstige Mietwohnungen errichten möchten, vor große Herausforderungen.

Mit den Chefs der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ist Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen überzeugt: „Wir wollen und müssen in Berlin schnell bezahlbaren, aber trotzdem qualitativ hochwertigen Wohnraum schaffen.“ Dafür wird erstmals nicht der gesamte Überschuss des Haushalts 2014 in Höhe von 866 Millionen Euro in die Schuldentilgung gesteckt, sondern zu 50 Prozent dem neuen Sondervermögen „Infrastruktur der wachsenden Stadt“ (SIWA) zugeführt.

Doch während die Berliner noch planen und Konferenzen abhalten, hat man ausgerechnet im beschaulichen Schwarzwald schon Nägel mit Köpfen gemacht. In Villingen-Schwenningen steht der erste Neubau mit sogenannten Mikrolofts, den eine kleine Wohnungsbaugenossenschaft mit nur gut 4000 Mitgliedern – die Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg – realisiert hat. Das Projekt ist vor kurzem mit dem „Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2015“ ausgezeichnet worden und sorgt derzeit in der Fachöffentlichkeit für Aufsehen.

Schöne Ausstattung trotz niedrigem Preis

Der Grund dafür: Der Genossenschaft Familienheim ist es gelungen, bei Neubauwohnungen mit einer Miete von 6,43 Euro pro Quadratmeter auszukommen und dabei sogar eine gehobene Ausstattungsqualität zu bieten. Zum Vergleich: In Berlin verlangen selbst Genossenschaften und kommunale Wohnungsbaugesellschaften, die keine hohen Renditeerwartungen haben, in der Regel eine Neubaumiete von um die zehn Euro pro Quadratmeter – es sei denn, sie setzen öffentliche Fördermittel ein.

Die Genossenschaft Familienheim arbeitet jedoch ohne Förderung. Auch eine Quersubventionierung durch höhere Mieten bei anderen Wohnungen erfolgt nicht, wie Sebastian Merkle versichert, geschäftsführender Vorstand der Genossenschaft. Nach seinen Worten beträgt die übliche Neubaumiete in Villingen-Schwenningen zwischen acht und neun Euro pro Quadratmeter; die Mikrolofts sind also um etwa ein Viertel günstiger.

Erreicht wird diese Einsparung jedoch nicht durch eine niedrigere Bauqualität, sondern durch einen grundsätzlich anderen Ansatz: „Der Grundstein wird in der Planung gelegt“, sagt Merkle. Als Betriebswirt habe er sich zum Beispiel immer gefragt, warum zuerst die Wände gebaut und dann gleich wieder aufgeschlitzt würden, um Kabel zu verlegen.

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