Immobilien : Kredite nur für Reiche

Der Wert von Immobilien in Berlin ist drastisch gesunken. Deshalb tun sich Banken schwer bei der Vergabe von Baugeldkrediten. Einstweilen verlangen sie sogar von langjährigen Kunden Sparbücher und Depots als zusätzliches Pfand

Ralf Schönball

Ingrid und Horst Bregas sind auf Banken derzeit nicht gut zu sprechen. Seit 40 Jahren sind sie Kunden bei der Commerzbank. Dennoch stellte das Geldhaus fast unüberwindliche Hürden, bevor dieses einen Hypothekenkredit in Höhe von knapp 500000 Euro für die drei Mal so teure Bregas-Villa gewährte. So forderte das Geldhaus das Wertpapierdepot und ein Sparbuch der Unternehmer im Wert von zusammen fast 200000 Euro als zusätzliche Sicherheit für den Immobilienkredit. Und im Grundbuch ließ die Commerzbank nicht nur die Kreditsumme eintragen, sondern auch noch 100000 Euro zusätzlich. „Ich fühle mich ausgenommen“, sagt Horst Bregas.

Der Fall Bregas ist ein extremes Beispiel für die „restriktive Kreditpolitik“ der Banken, wie Verbände und Gutachter dieses Verhalten nennen. Das bestätigen auch Makler, obwohl diese eine zuletzt etwas größere Bereitschaft zu Kreditvergaben sehen. Der Grund für die Zurückhaltung der Banken im Immobiliengeschäft: In den 90er Jahren gaben sie zu viele und zu große Kredite. Deshalb wurden zu schnell zu viele teure Häuser gebaut. Dieses Überangebot führte zum Preisverfall bei Immobilien – deshalb fürchten die Banken nun, dass sie ihre Kredite nicht zurückbekommen.

Auch die Villa der Bregas wurde während des Immobilienbooms im Jahr 1994 errichtet. Sie bietet drei Wohnungen in bester Grünlage mit feinster Ausstattung: Kamin, Whirl-Pool, Parkett, edle Einbauküche, Sonnenterrasse – und ein speziell gegen Einbruch gesichertes Haus. Rund 1,7 Millionen Euro hat die Immobilie gekostet. Zwei Drittel zahlten die Bregas selbst. Nur eine halbe Million Euro brauchten sie als Kredit. Zunächst hatte die Bank keine Bedenken, und man unterschrieb sogar einen Kreditvertrag. Doch kurze Zeit später widerrief das Geldhaus den Vertrag und verschärfte die Bedingungen. Möglich ist dies, so Rechtsanwalt Michael Schultz, wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Bregas zufolge begründete die Commerzbank dies mit einer neuen Schätzung des Immobilienwertes. Das Grundstück sei nur 170 Euro pro Quadratmeter wert, so die Bank – obwohl das Bauland laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte doppelt so viel wert ist: zwischen 280 und 340 Euro. Auch die aufwändige Bauweise spielte für die Banker keine Rolle. Und nicht einmal die Mieteinnahmen, die bei weitem ausreichen, um Zins und Tilgung zu bezahlen, befriedigte das Sicherheitsbedürfnis der Banker. Und auch nicht die Solvenz ihrer Kunden: Neben der Villa haben die Bregas weiteres Grundeigentum. Außerdem verbuchen sie mit ihrer Firma seit 40 Jahren einen stattlichen Umsatz und blieben der Commerzbank noch nie einen Euro schuldig. Die Commerzbank wollte zu den Vorgängen keine Stellung nehmen.

Fälle wie diesen kennt auch der vereidigte Sachverständige Ulrich Springer: „Die Banken erwarten keine Besserung auf dem rezessiven Berliner Markt, deshalb finanzieren sie oft höchstens die Hälfte des Immobilienpreises“, sagt er. Einige Kredithäuser würden sich ganz aus dem Immobiliengeschäft zurückziehen und deshalb sogar versuchen, laufende Kredite zu kündigen. Weil der Markt so schlecht sei, gelte häufig der Grundsatz: Notfalls muss sogar eine Zwangsversteigerung des Hauses genug Geld einbringen, um den Kredit zurückzuzahlen. Deshalb würden Banken ihren Kunden nur wenig Geld auszahlen, denn in einer Zwangslage und dem damit verbundenen Zeitdruck sind Immobilien fast nie zum besten Preis zu verkaufen, sondern nur für viel weniger Geld.

„Nicht nur neue Kredite oder Anschlussfinanzierungen sind schwer zu bekommen“, sagt Dieter Blümmel „sondern Banken verlangen oft auch bei laufenden Kreditverhältnissen zusätzliche Sicherheiten.“ Dem Sprecher von Haus&Grund zufolge räumt das Bürgerliche Gesetzbuch den Banken eine solche zusätzliche Absicherung gegen Risiken bei noch laufenden Verträgen ein. Von solchen Maßnahmen seien jedoch in erster Linie gewerbliche Bankkunden betroffen: Bauträger oder Immobilienentwickler. Diese hatten im vergangenen Jahrzehnt im großen Stil Grundstücke erworben, um sie zu bebauen und die Objekte anschließend Gewinn bringend zu verkaufen. Viele von ihnen bleiben nun auf ihren Projekten sitzen. Diese Kreditrisiken wollen die Banken nun loswerden.

Dass nicht alle Geldhäuser Baukredite nur mit spitzen Fingern anfassen, zeigt eine Anfrage bei der Bankgesellschaft Berlin. Diese will das Baufinanzierungsgeschäft sogar noch ausbauen. Dabei stehe trotz des Wertverfalls von Immobilien „Bonität vor Sicherheit“.

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