Kündigungsregeln : Mit einer Monatsmiete in Verzug: Kündigung droht

Bundesgerichtshof setzt mit seinem Urteil die Maßstäbe neu. Mieter muss seine Wohnung in Berlin nach 40 Jahren räumen.

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Nur wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs „weniger als einen Monat“ beträgt, sei dies noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht, die zur ordentlichen Kündigung führen dürfte – so der BGH.
Nur wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Dauer des Zahlungsverzugs „weniger als einen Monat“ beträgt, sei...Foto: akf Fotolia

Wo die „Rote Linie“ für säumige Mieter liegt, das schien bisher sonnenklar: Wer in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht überweist, kann im dritten Monat die fristlose Kündigung bekommen. Damit ist es nun vorbei: Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat jetzt klargestellt, dass Vermieter die Wohnung bereits kündigen können, wenn mehr als eine Monatsmiete auf dem Konto fehlt – allerdings per fristgerechter Kündigung; dabei müssen die gesetzlichen oder die vereinbarten Fristen beachtet werden.

„Das ist eine aus Sicht der Mieter negative Rechtsprechung“, sagt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes in Berlin. „Das nutzt nur den Vermietern.“ Das weiß jetzt auch jener Berliner, dessen Fall bis zum Bundesgerichtshof durchexerziert wurde. Der Mieter muss nach 40 Jahren seine Wohnung räumen – so entschied es der Bundesgerichtshof vor wenigen Tagen (Aktenzeichen: VIII ZR 107/12).

Der Fall berührt auf seltsame Weise, weil er etwas von „Exempel statuieren“ an sich hat. Der Mieter war 1972 in die entsprechende Wohnung eingezogen, im Jahr 2003 wurde das Objekt an einen anderen Vermieter verkauft. Und der ließ 2008 das Mietshaus an die Fernwärmeversorgung anschließen – damit begann das ganze Drama. Die Kaltmiete von 252,81 Euro hatte das Jobcenter immer direkt an den Hausbesitzer überwiesen, 50 Euro für die Heizkosten gingen auf das Konto des Mieters. Aber ab März 2008 verlangte der Vermieter einen Heizkostenvorschuss von 70 Euro monatlich. Der Mieter zahlte zunächst nicht.

Für Mai und Juni 2009 überwies der Mieter 100 Euro und von da an jeden Monat 50 Euro – eben jenen Betrag, den er selbst vom Jobcenter fürs Heizen bekam. Der Vermieter ließ sich das nicht lange gefallen. Er kündigte mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 2009 den Mietvertrag fristgerecht zum 31. Juli 2010 – diese Frist ergibt sich aus der langen Mietzeit. Als Begründung wurden die ausstehenden Heizkostenvorauszahlungen genannt. Diese Beträge klagte der Vermieter zugleich vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ein, mit Erfolg. Es waren – ohne Verzinsung – 260 Euro an Rückständen aufgelaufen, gerade einmal 7,19 Euro mehr als die vereinbarte Monatsmiete. Das sollte später vor dem Bundesgerichtshof die entscheidende Rolle spielen.

Der säumige Mieter zahlte die Rückstände – wie er glaubte gerade noch rechtzeitig vor dem ausgesprochenen Kündigungstermin am 30. Juli 2010 – und blieb in der Wohnung. Der Vermieter kündigte am 12. November 2010 erneut fristgerecht, jetzt mit der Begründung, die Miete für den laufenden Monat November sei nicht wie vertraglich bestimmt am dritten Werktag auf dem Konto eingegangen. Das Amtsgericht und später das Landgericht Berlin gaben dem Vermieter recht. Der Fall landete schließlich in der Revision vor dem VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs – und endete mit einem juristischen Paukenschlag.

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