Immobilien: Längere Lebenszeiten für Immobilien

Wer ein Haus baut, denkt ans Geld – etwa fürs Grundstück, für die Planung, für die Errichtung. Aber wie sieht es in den Jahrzehnten danach aus, während der Nutzung? Hier entstehen die langfristigen Kosten, die viel höher sind als jene der Bauphase: Sie machen etwa 80 Prozent des Gesamtbetrages aus, der für das Gebäude über seine Lebenszeit hinweg bis hin zum Abriss aufgewandt werden muss. Wer schon beim Planen und beim Bau die richtigen Weichen stellt, kann anschließend bis zu 20 Prozent des Aufwands sparen.

Sicher, beim Sparen denkt jeder zunächst an die Heizkosten, die vor allem durch gute Wärmedämmung verringert werden können. Aber dies ist nur ein Posten von vielen. Wie teuer sind Wartung und Instandhaltung, welche Reinigungskosten entstehen? Die Glasfassaden eines repräsentativ gestalteten Bürohauses zum Beispiel müssen vier bis sechs Mal pro Jahr gesäubert werden. Arbeiten, die bei der Wahl eines anderen Materials gar nicht erst anfallen. Weiter: Wie flexibel sind die Räume konstruiert, wie teuer wird es also, wenn ganze Abteilungen umziehen müssen? Und Fachleute wie Uwe Rotermund von der International Facility Management Association (IFMA) gehen sogar so weit, selbst den Aufwand für Kantinen- und Postdienste mit in die Betrachtungen einzubeziehen.

Dabei räumt der Berater gleich mit einer falschen Vorstellung auf, die hier und da noch herrschen mag: Gebäude, die mit einem höheren Investitionsaufwand geplant und errichtet werden, sind auf Dauer nicht unbedingt kostengünstiger als „billiger“ gebaute. Im Gegenteil, sie sind meist so umfangreich mit Technik ausgestattet, dass die laufende Instandhaltung viel Geld verschlingt. Außerdem erhöht ein Mehr an technischem Gerät meist auch den Verbrauch von Elektroenergie.

Gesucht wird daher ein Weg, schon bei der Planung wirklich günstige Varianten durchzuspielen. Freilich gibt es vielerlei Gebäudetypen, die sich in ihrer Nutzungsart und –dauer unterscheiden. Bei einer Shoppingmall geht es darum, Räume an den Einzelhandel zu vermieten. Je besser ihre Auslastung ist, desto größer wird der Gewinn für den Bauherrn. Bei der Bauplanung standen bisher meist nur der Standort und das Ambiente im Vordergrund. Ob sich genug Mieter finden, hängt inzwischen jedoch auch von der „Zweiten Miete“ ab. Die wachsenden Nebenkosten beginnen allenthalben, schon in der Planungsphase eine größere Rolle zu spielen, so Rotermund. Ausnahmen bilden Gebäude, bei denen die Repräsentation im Vordergrund steht.

Und die Wohnungswirtschaft? Selbst sie gerät in die ökonomische Zange. Denn angesichts eines Überangebots an Wohnungen können es sich Mieter aussuchen, ob sie hohe Nebenkosten erdulden, oder lieber umziehen. Investiert der Vermieter nicht an den richtigen Stellen, leert sich über die Jahre hinweg sein Bestand, und das umso schneller, je größer die Konkurrenz ist, die nebenan mit einer niedrigeren „Zweiten Miete“ locken kann.

Aber wo sind die „richtigen Stellen“, etwa bei Modernisierungen? An Altbauten kann man die Vorher-Nachher-Effekte immerhin genauer untersuchen. Insofern sind die Wohnungsunternehmen gezwungen, im Bestand zu experimentieren, um den langfristig günstigsten Weg der Modernisierung zu ermitteln. Wissenschaftlich begleitet wurde etwa ein von der Deutschen Bundesstiftung Umwelt gefördertes Projekt in Nürnberg, wo der Energieverbrauch eines 60 Jahre alten Mehrfamilienhauses auf ein Zehntel des Ursprungswertes gesenkt wurde.

Wie der Architekt und Software-Entwickler Holger König berichtete, wurden hierbei mehrere Wärmedämm-Varianten verwirklicht, um am Objekt untersuchen zu können, in welchem Verhältnis der Aufwand zum Nutzen steht. Hierbei bestätigte sich die Erfahrung, dass die Steigerung des Spareffektes von einem bestimmten Punkt an einen immer höheren Aufwand erfordert: „Die letzten Liter gesparten Heizöls sind die teuersten“.

Auch mit Standard-Sparvarianten komme man schon recht weit. Und das ist bei der Betrachtung der finanziellen Amortisationszeiten wichtig. Sofern die Energiepreise keine immensen Sprünge nach oben machen, betragen sie 20 bis 30 Jahre – „schneller geht’s nicht“, räumt König ein. Ökologisch hingegen ist der Nutzen immens: Der Aufwand des Umbaus, in Kohlendioxid-Ausstoß gemessen, wird schon in wenigen Jahren vom Spareffekt wettgemacht.

Königs Arbeit reicht freilich weit über das einzelne Projekt hinaus. Ihm ging es dabei um die Weiterentwicklung und Überprüfung seines Rechenprogramms („Legep“), mit dessen Hilfe die Lebenszykluskosten, die energetischen und die ökologischen Effekte gemeinsam ermittelt werden können. Das Programm bearbeitet zuvor erfasste und in einer Datenbank gesammelte Informationen über einzelne Bauelemente und Materialien.

Die Werte des zu untersuchenden Hauses werden eingegeben und damit abgeglichen. Anschließend können die jeweiligen Planungsparameter (Beispiel: Heizungsart, Wärmedämmung, Fenster) variiert, Zeithorizonte und Energiepreisentwicklungen verändert werden.

So lassen sich unterschiedliche Gebäude schnell einschätzen, Modernisierungsvarianten auf ihre Effektivität kontrollieren. Wie genau man dabei hinsehen muss, um die günstigste Variante herauszufinden, kann auch Nils Thamling von der Berliner Energieagentur belegen. Er untersuchte ein Büro- und Ärztehaus der AOK im Bezirk Wedding. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1960, es befindet sich noch im Ursprungszustand und soll nach einer Modernisierung weitere 30 Jahre genutzt werden. Der Referenzplanung des Architekten, die sich an den Anforderungen der Energieeinsparverordnung orientiert, wurden mehrere Varianten gegenüber gesetzt.

Langfristig am günstigsten erwies sich eine Planungsalternative, die zwar etwas mehr Energie verbrauchen wird als die sparsamste aller denkbaren Möglichkeiten. Auch die Investitionen liegen vier Prozent über denen, die vom Architekten ermittelt worden sind. Dafür jedoch werden die laufenden Kosten um 13 Prozent unter denen der Referenzplanung liegen. Dadurch kann der Mehraufwand gegenüber dem ursprünglichen Vorhaben bereits im Jahr 2012 eingeholt sein. Danach beginnt das Sparen.

Gideon Heimann