Immobilien : Leitzinsen steigen, Bauzinsen fallen

Der kräftige Rückgang überrascht viele – warum Kreditnehmer derzeit so gute Karten haben

Eric Metzler

Da staunt der Bauherr und der Fachmann gleich mit. „Wir wundern uns alle ein bisschen“, sagt Mario Deutschländer vom Immobiliencenter Nord der Commerzbank in Berlin – die Bauzinsen sinken seit drei, vier Wochen. Nun gibt es klassische Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bis zu drei Zehntel Prozentpunkte billiger als Anfang August. Beim Bau eines Einfamilienhauses bringt das eine Ersparnis von mehreren tausend Euro. Dass die Bauzinsen sinken, liegt auch daran, dass die Leitzinsen steigen – klingt paradox, ist aber plausibel: In Erwartung steigender Renditen fließt mehr Geld auf den Markt, das Angebot (an Geld) steigt, der Preis (fürs Geld) fällt. In der Immobilienbranche wirkt dieser Effekt verschärft, eine Folge des heiß umkämpften Marktes.

„2005 lief für die Baufinanzierer blendend“, sagt Max Herbst von der unabhängigen Beratung FMH, „das erste Halbjhar 2006 dagegen schleppend“. Unter den Anbietern hat es im Sommer eine regelrechte Panik gegeben, an hochgesteckten Umsatzzielen zu scheitern. Deshalb rechnen die Anbieter spitz wie selten zuvor. Dass die Gewinnmargen dabei kleiner werden, nehmen insbesondere die Onlinebanken in Kauf – bloß keinen der begehrten Privatkunden der Konkurrenz überlassen! Gedreht wird nicht nur an den Prozenten, sondern auch an Stellschrauben wie Beleihungswert, Sondertilgung und Vorfälligkeit.

Die Branche ist dabei umzudenken – weniger Verträge von der Stange, mehr individuelle Angebote. Nun werden Pakete geschnürt, an die vor kurzer Zeit noch nicht zu denken war: So offeriert die Hannoversche Leben ein Baudarlehen (mit oder ohne Versicherung), das der Kreditnehmer jederzeit zurückzahlen kann, ohne die gefürchtete Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Warum der Kunde seinen Kredit loswerden will, spielt keine Rolle, ob Verkauf oder besseres Zinsangebot. Derlei Freiheit bei gleichzeitiger Zinssicherheit kostet 0,45 Prozent Aufschlag.

Unklar, ob die Bauzinsen weiter fallen, ob die Vier-Prozent-Marke bei Zehnjahreshypotheken im Internet geknackt wird. So oder so aber, sagt Commerzbanker Mario Deutschländer, haben Käufer und Bauherren gute Karten: „Weil viele Privatbesitzer auf Wertsteigerungen hoffen, sind wenig interessante Objekte auf dem Markt.“ Wer eins davon gefunden hat, ist für die Banken ein begehrter Partner – mit Spielraum zum Verhandeln.

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