Liegenschaftsfonds: Grundstücksverkauf aus guten Gründen: Kultur für den Kiez

Noch ist das Grundstück in der Borsigstraße 16 in Mitte eine brach liegende Freifläche, auf der Wildwuchs um sich greift. Pusteblumen, Brennnesseln und wildes Strauchwerk machen sich auf dem Rasen des 726-Quadratmeter-Areals breit. Hier und da liegen alte Zeitungen. Doch die Tage des urbanen Einerleis sind gezählt: „Im Sommer beginnen wir hier mit dem Bau eines fünfstöckigen Mehrfamilienhauses“, erklärt Sven Reusche von der Baugruppe Wohnkreation, die das Terrain kürzlich für 740 000 Euro vom Land Berlin erworben hat.

Die Baugruppe besteht aus acht Kindern und 19 Erwachsenen. Die meisten sind angestellt oder arbeiten als Freiberufler. Ihr Alter: zwischen dreißig und fünfzig Jahren. Unter ihnen ist auch der Architekt Maurizio Nieri. Er hat den Neubau mit der Klinkerfassade entworfen. Reusche und Nieri sind schon länger befreundet und kamen gemeinsam auf die Idee, eine Baugruppe zu gründen. Andere stießen später über ein Internetportal dazu.

Ende 2010 wollen sie mit zehn Parteien einziehen und hier ihre Vorstellungen von einer sozialen Wohnform mitten in der Stadt verwirklichen. „Wir wollen hier nicht nur wohnen und arbeiten“, erklärt Reusche, „sondern planen auch familienübergreifende Spiel- und Bastelnachmittage im Gemeinschaftsraum oder im Garten.“

Da sie mit ihrem Nutzungskonzept ein soziales Zusammenleben im Haus und im Kiez anstreben, haben die Mitglieder auch Angebote für die Nachbarn geplant: „Eine Biologielehrerin will mit Kindern aus dem Kiez einen Kräutergarten anlegen“, sagt Reusche. Hinzu kommt ein öffentlicher Raum, der an soziale und kulturelle Vereine vermietet werden soll. Hier sollen Kurse und Veranstaltungen statt- finden. Erste Gespräche mit dem Kunstverein Friedrichstraße wurden bereits geführt.

Das Besondere an diesem Grundstücksverkauf: Zum ersten Mal hat der Liegenschaftsfonds Berlin (LFB), der alle nicht mehr benötigten Grundstücke des Landes vermarktet, ein Baugrundstück in einem Festpreisverfahren an eine Baugemeinschaft veräußert. „2007 beschloss der Senat, Grundstücke in städtischer Lage auch auf diese Weise, also zu einem festgelegten Preis, an Baugruppen zu verkaufen“, sagt LFB-Geschäftsführer Holger Lippmann. „Es geht darum, die Wohnsituation in der Innenstadt zu verbessern.“

Wer über das Festpreisverfahren ein Baugrundstück erwirbt, verpflichtet sich zu mindestens zehn Jahren Eigennutzung. „Durch dieses von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung konzipierte Festpreisverfahren haben junge Familien und Kreative als Baugemeinschaft höhere Chancen, ein Grundstück zu erwerben“, so Lippmann weiter.

Im üblichen Bieterverfahren erhält der meistbietende Kaufinteressent den Zuschlag. Oft gehen Baugrundstücke daher an finanzstärkere Projektentwickler und Bauträger. Beim als Wettbewerb ausgeschriebenen, sechsmonatigen Festpreisverfahren hingegen zählen vor allem vier Kriterien. Während der Liegenschaftsfonds die Finanzierung prüft, begutachten der jeweilige Bezirk und die Senatsverwaltungen der Ressorts Stadtentwicklung und Wirtschaft die ökologischen Aspekte, das Bebauungs- und das Nutzungskonzept.

„Im Festpreisverfahren um die Borsigstraße 16 hat die Baugruppe ,Wohnkreation’ in allen Kategorien besser abgeschnitten als die Mitbewerber“, berichtet Lippmann. Schlüssige Nutzungsvorstellungen, ein realisierbares, auf Energieeffizienz ausgelegtes Bebauungskonzept und ein solider Finanzierungsplan überzeugten Senat und Liegenschaftsfonds. Mit ihrem Konzept setzte sich die Gruppe gegen 18 andere Baugemeinschaften durch. So hat sich das Bebauungskonzept nach den Richtlinien des Bebauungsplans des Bezirks zu richten. Es geht unter anderen darum, wie sich der geplante Bau architektonisch ins Stadtbild einfügt, ob die Abstandsflächen zu den Nachbarhäusern eingehalten werden oder ob die Wohnungen genug Licht bekommen..

Eine ökologische Bauweise ist obligatorisch. Das Energiesparhaus der Baugruppe Wohnkreation weist eine sehr gute CO2-Bilanz auf. Die Heizwärme für die geplanten Niedrigtemperaturheizungen soll mit einer Wärmepumpe durch Erdwärme erzeugt werden. Warmwasser will die Baugruppe durch Solarkollektoren auf dem Dach aufbereiten. Während der Heizperioden ist eine kontrollierte Wohnraumlüftung vorgesehen.

Als Vorteil für die Finanzierung erweist sich die Größe der Gruppe. Sie zeigt: Das Projekt ist finanziell zu stemmen. Die Baugruppe Wohnkreation kauft das Grundstück ausschließlich mit Eigenkapital. Der Hausbau und die Investitionskosten werden über Kredite einer Bank finanziert, bei der die Gruppe ein Gemeinschaftskonto eingerichtet hat. Baugruppen, die ähnliche Ziele haben, rät Reusche ebenfalls zu einem Gemeinschaftskonto: „Auch wenn von zehn Beteiligten ein oder zwei abspringen sollten, hat die Bank ein hohes Eigeninteresse, dass das Projekt erfolgreich umgesetzt wird.“

Wer ebenfalls in einer Baugemeinschaft aktiv werden möchte, kann sich bei der Netzwerkagentur GenerationenWohnen informieren. Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bietet die Agentur Baugruppen eine umfassende Beratung. „Wir helfen bei der Grundstückssuche und vermitteln Kontakte zu anderen Interessierten“, erklärt die stellvertretende Projektleiterin Constanze Cremer. Ihr Tipp: Baugruppen sollten sich einen unabhängigen Baubetreuer suchen, der nicht zur Gruppe gehört und das Bauprojekt steuert. Dadurch ließen sich interne Konflikte besser lösen.

Lutz Steinbrück