Immobilien : Lukrativer Parkplatz für Investoren

Seit kurzem ist der erste geschlossene Parkhaus-Fonds für Privatanleger auf dem Markt.

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Gut gelegene und gut geführte Parkhäuser bringen höhere Mieteinnahmen als vergleichbare Flächen mit Büro- oder Wohngebäuden. Warum sollte man nicht dort investieren – und am Parkscheinautomaten mitverdienen? Erstmals können auch Privatanleger in das lukrative Geschäft mit Parkhäusern einsteigen: Der erste geschlossene Immobilienfonds für diesen Spezialmarkt ist jetzt in Deutschland auf dem Markt. Anleger können ihr Geld nun im Parkhaus parken – eine Alternative zu den übrigen Fonds, die ihr Kapital in Wohn- oder Bürogebäuden anlegen oder in Gewerbeobjekten. Im Augenblick ist angesichts der Euro-Krise so ziemlich alles gefragt, was aus Beton ist.

Der niederländische Bouwfonds REIM, ein Ableger der Rabobank, hat für 54 Millionen Euro sechs Parkhäuser in den Niederlanden erworben und die Objekte in den geschlossenen Immobilienfonds Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I GmbH und Co. KG eingebracht. Die Objekte stehen in Apeldoorn, Hengelo, Rijswijk bei Den Haag, Roermond, Zaandam und Zwolle. Bouwfonds REIM ist Pionier in diesem speziellen Segment des Immobilienmarktes, der erste Fonds aus dem Jahr 2005 war aber institutionellen Anlegern vorbehalten.

Bouwfonds REIM unterhält in Berlin ein Büro an der Potsdamer Straße. Roman Menzel, der hier das Privatkundengeschäft leitet, ist sicher, dass „Parkhäuser zu den soliden Sachwertanlagen mit einer geringen Konjunkturanfälligkeit zählen“. Und den Anlegern somit stabile Erträge garantierten.

Die Rechnung geht so: Die Mindesteinlage für Investoren beträgt 10 000 Euro und kann darüber in Schritten zu jeweils 1000 Euro erhöht werden. Dazu wird ein Aufgeld (Agio) von fünf Prozent gefordert, das Emissionskapital summiert sich auf 36 Millionen Euro (bei einer Gesamtinvestition von 64,3 Millionen Euro). Zur Auszahlung sind 5,75 Prozent im halbjährlichen Zyklus vorgesehen. Die Laufzeit des Fonds ist auf etwas mehr als elf Jahre angelegt; im Jahr 2023 will Bouwfonds REIM die Parkhäuser wieder verkaufen. Der Kapitalrücklauf wird im Verkaufsprospekt mit 188 Prozent vor Steuern angegeben.

Die sechs Parkhäuser liegen in niederländischen Mittelstädten, in zentralen Lagen und nahe zu den Haupteinkaufsvierteln. Die Objekte werden bereits seit Jahren bewirtschaftet, was eine zuverlässige Aussage über die Mietumsätze zulässt. Verpachtet sind die Objekte nach Angaben von Bouwfonds REIM an den niederländischen Marktführer Q-Park, ein renommiertes Unternehmen, das auch in Berlin aktiv ist: Wer will, kann sich im neu gestalteten Parkhaus unter dem Alexanderplatz einen Eindruck verschaffen.

Die Käufer von Anteilen geschlossener Investmentfonds wissen in der Regel, was sie tun: Sie erwerben Kommanditanteile an der Gesellschaft und werden damit unternehmerisch tätig. Das heißt, dass es die bei anderen Kapitalanlagen übliche Einlagensicherung hier nicht gibt – ein Risiko. Als Vorteil winkt eine Rendite, die meist deutlich über den Erträgen auf dem Kapitalmarkt liegt. Die Renditen werden in diesem Fall als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt, zu den laut Prospekt günstigen Konditionen nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit den Niederlanden.

Das Konkursrisiko, das Unternehmen aller Art zumindest theoretisch immer anhängt, glaubt Bouwfonds REIM bei diesem Fonds im Griff zu haben. Eine Insolvenz sollte erwartungsgemäß nur den Betreiber der Parkhäuser betreffen. In diesem Fall würde das Parkhausgeschäft auf den Vermieter übergehen – „und die Park-Euros fließen weiter“, meint man beim Bouwfonds REIM. Damit hebt sich der Parkhaus-Fonds von anderen gewerblichen Vermietungen ab. Beim Bankrott eines Unternehmens hängen meist auch die Mietzahlungen länger in der Luft.

Wer investieren will, sollte genau prüfen. Entscheidend ist bei Immobilien immer nur eines: die Lage. Da bilden Parkhäuser keine Ausnahme. Dass die Objekte durchweg in den Niederlanden stehen, ergibt Sinn, denn dort geht die Rechnung weit besser auf als in Deutschland: Dort folgen die Städte einer Umweltvorschrift, nach der sie den öffentlichen Parkraum stetig reduzieren müssen. Parkplätze sind in dem eng besiedelten Land weitaus knapper als hierzulande.

Und Parkverstöße werden rabiat geahndet, mit 50 Euro aufwärts. Die Lässigkeit der Deutschen, es ohne Parkschein auf fünf Euro Verwarnung ankommen zu lassen, ist den Holländern längst vergangen. Man fährt ins Parkhaus und zahlt, was verlangt wird. Die Fonds-Experten haben ermittelt, dass in den Niederlanden die Parkhaus-Kosten deutlich schneller gestiegen sind als die Inflationsrate. Die Mieten der Bouwfonds-Parkhäuser steigen nach einer Index-Regelung mit.

Auf Deutschland lässt sich die Kalkulation nicht ohne weiteres übertragen – mehr als zwei Euro je Stunde Parkgebühr werden nur in Ausnahmefällen akzeptiert. Nach einer internen Studie von Bouwfonds REIM kämen in erster Linie Hamburg, Bremen und Köln für Investitionen infrage, danach höchstens noch Düsseldorf, Dortmund, München, Karlsruhe, Mannheim, Nürnberg und Essen.

Berlin taucht auf der Liste nicht auf. Die Einwohner mögen es bezweifeln – doch die Hauptstadt ist, zum Nachteil von Investoren, bis in zentrale Lagen mit teils kostenfreien, teils gebührenpflichtigen Parkplätzen gesegnet wie keine andere Metropole in Europa. An der Spree geht Open Air stets vor dem Parkhaus.

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