Luxusimmobilien: Berlin wird das New York Europas

Eine 420 Quadratmeter große Dachterrasse mitten in der City-West: Wäre das nicht eine schöne Vorstellung? Dabei muss dieser Wunsch kein Traum bleiben – vorausgesetzt, man hat das nötige Kleingeld auf der Bank. 8,5 Millionen Euro kostet die riesige Penthouse-Wohnung mit besagter Dachterrasse, die das Immobilienunternehmen Ralf Schmitz derzeit in der Eisenzahnstraße 1, unweit des Adenauerplatzes, errichtet. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 18.500 Euro. Interessenten schreckt das allem Anschein nach nicht: In dieser Woche hat ein russischer Interessent die Wohnung besichtigt, wie Maklerin Maren Nolte berichtet.

Nicht nur in der Eisenzahnstraße, sondern auch in anderen Lagen Berlins sieht Nolte eine große Nachfrage nach Luxuswohnungen. Gemeinsam mit Oliver Blum hat sie deshalb in Berlin das erste deutsche Büro des Luxusimmobilienmaklers John Taylor eröffnet. Das Unternehmen existiert seit 1864, war ursprünglich vor allem in Südfrankreich präsent und betreibt mittlerweile 21 Niederlassungen in zwölf Ländern.

Unter Luxusimmobilien verstehen Blum und Nolte Wohnungen, die mindestens 6000 Euro pro Quadratmeter kosten. Um herauszufinden, wie bedeutend dieses Segment ist, haben die beiden das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) in Bochum mit einer Untersuchung des Berliner Marktes beauftragt. Das Ergebnis: Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von mehr als 6000 Euro machen ein Prozent des gesamten Berliner Wohnungsangebotes aus. Die Schwelle von 10.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten nur 0,2 Prozent aller angebotenen Wohnungen.

Auswärtige erwarten zu viel für ihr Geld

Doch die beiden Neu-Berliner – Nolte und Blum zogen vor eineinhalb Jahren von Zürich an die Spree – sind überzeugt, dass dieses Segment im Aufwind ist. Das Angebot an luxuriösen Wohnungen, die den Ansprüchen kapitalkräftiger Kunden aus dem Ausland genügen, werde in nächster Zeit deutlich steigen, sagen sie.

Dass in Berlin mittlerweile sehr hohe Wohnungspreise durchgesetzt werden können, möchten sie auch ihren auswärtigen Kunden nahebringen. Die hätten oft eine falsche Vorstellung vom Berliner Preisniveau und suchten erstklassige Wohnungen für 3500 bis 4500 Euro pro Quadratmeter, berichten die beiden Makler. Dann aber seien sie enttäuscht, dass die Wohnungen in dieser Preiskategorie nicht ihren hohen Erwartungen genügten.

Dass Bauträger mittlerweile auch ganz andere Preise verlangen, zeigt die Untersuchung von Inwis. Demnach kosten beispielsweise die Wohnungen, die das Unternehmen Egena derzeit in der Bleibtreu-/Ecke Mommsenstraße errichtet, bis zu 11.200 Euro pro Quadratmeter. Ebenso teuer ist eine 195 Quadratmeter große Wohnung in der Wissmannstraße (Grunewald). In der Uhlandstraße (Charlottenburg) fanden die Marktforscher eine Wohnung für 24.500 Euro pro Quadratmeter und in der Schwartzkopffstraße (Mitte) sogar eine für 28.700 Euro pro Quadratmeter.

Auch an der lauten Prenzlauer Allee ist es teuer

Diese Zahlen liegen weit über dem, was bisher an Berliner Spitzenpreisen genannt wurde. So gab im vergangenen Jahr das Maklerunternehmen Virtù bekannt, am Hausvogteiplatz die bislang teuerste Berliner Wohnung verkauft zu haben. Diese kostete laut Virtù 5,7 Millionen Euro oder 22.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Kurz danach konterte der Schweizer Bauträger Peach Property Group mit einem Penthouse im Luxus-Wohnprojekt Yoo Berlin (Am Zirkus), für das er einen Preis von 6,25 Millionen Euro oder 25 000 Euro pro Quadratmeter aufrief.

Ganz oben auf der Wunschliste der Ausländer stehen nach Blums Worten neben Mitte die Stadtteile Charlottenburg und Prenzlauer Berg. Allein in Mitte zählen die Marktforscher in dem von John Taylor herausgegebenen Bericht 25 Straßenzüge, in denen Preise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. In Prenzlauer Berg wird diese Schwelle an vier Standorten überschritten, darunter erstaunlicherweise auch an der viel befahrenen Prenzlauer Allee.

Die Werte der tatsächlichen Verkäufe sind deutlich niedriger

© Agentur Bilderberg

Sowohl die Peach Property Group als auch der Marktbericht von John Taylor operieren allerdings mit Angebotspreisen, also denjenigen Preisen, die die Eigentümer und Makler verlangen. Ob diese Beträge dann auch tatsächlich bezahlt werden, steht jedoch auf einem ganz anderen Blatt.

Jedenfalls sind die Werte, die der Berliner Gutachterausschuss auf Grundlage tatsächlich erfolgter Verkäufe nennt, deutlich niedriger: In seinem Grundstücksmarktbericht 2014/2015 beziffert er die Preisspanne für neu erstellte Eigentumswohnungen in sehr guter Lage im westlichen Stadtgebiet auf 2880 bis 9000 Euro pro Quadratmeter, während im östlichen Stadtgebiet in Einzelfällen bis 10 000 Euro bezahlt worden sind.

Die teuerste Wohnung überhaupt wechselte 2014 laut Gutachterausschuss für gut 5,4 Millionen Euro in der Nähe der Friedrichstraße den Eigentümer. Ob es sich dabei um die angeblich 5,7 Millionen Euro teure Wohnung am Hausvogteiplatz handelt, geht aus dem Grundstücksmarktbericht nicht hervor.

Ein Domizil auf Sylt kostet nach wie vor am meisten

Die teuerste Wohnlage befindet sich unverändert im Hobookenweg in Kampen auf Sylt. Hier wurde im Betrachtungszeitraum 2014/2015 ein Reetdachhaus mit weitem Blick über das Nordseewatt zu einem Quadratmeterpreis von rund 73 300 Euro verkauft. Dies geht aus dem Ranking der exklusivsten Wohnstandorte Deutschlands hervor, den der Makler Engel & Völkers vorgelegt hat.

Die zweitteuerste Wohnstraße Deutschlands ist aktuell Am Kaiserkai in Hamburg mit einem Quadratmeterpreis von umgerechnet etwa 31.500 Euro. Auf Rang drei folgt die bayerische Landeshauptstadt München. In der Thomas-Mann-Allee wurde für eine luxuriöse Villa ein Quadratmeterpreis von rund. 25.000 Euro erfasst. Berlin liegt im Ranking auf Platz vier, wobei die Lagen Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Prenzlauer Berg und Wilmersdorf bevorzugt sind.

John Taylor ist nicht das einzige Maklerbüro in Berlin, das auf wohlhabende Immobilienkäufer aus dem Ausland spezialisiert ist. Nebst anderen Maklern decken auch die Zabel Property Group, Engel & Völkers sowie die Ziegert Bank- und Immobilienconsulting dieses Segment mehr oder weniger schwerpunktmäßig ab. Dabei konzentriert sich das Interesse ausländischer Investoren nach Einschätzung von Thomas Zabel von der Zabel Property Group auf die zentralen Stadtbezirke, insbesondere Mitte. Besonders gefragt sind dem Makler zufolge großzügige, luxuriös ausgestattete Penthousewohnungen.

Ku’damm-Seitenstraßen liegen hoch in der Gunst der Betuchten

Auch in Charlottenburg sind der Untersuchung von John Taylor zufolge hochwertige Wohnungen gefragt, wobei die Ku’damm-Seitenstraßen erwartungsgemäß weit oben in der Gunst der gut betuchten Käufer liegen. Schließlich schafften es auch noch Wilmersdorf und Grunewald in die Top Five der attraktivsten Stadtteile. Köpenick und Friedrichshagen hingegen, die durchaus auch anspruchsvolle Wohnungen in schöner Umgebung bieten, stünden für Käufer aus dem Ausland nicht im Vordergrund, heißt es bei John Taylor.

Zu den spektakulärsten und teuersten Projekten in Berlin zählen die Belles Etages in der Jägerstraße, das Palais Varnhagen in der Französischen Straße, das Lux am Neustädtischen Kirchplatz und das Yoo Berlin neben dem Berliner Ensemble.