Luxuswohnungen: Wo eine Villa ist, da ist auch ein Weg

21 Badezimmer, fünf Bars, zwei Weinkeller: Für 250 Millionen Dollar – rund 235 Millionen Euro – steht derzeit im kalifornischen Bel-Air ein Luxusanwesen zum Verkauf. Mit dem Slogan „Das achte Weltwunder ist hier“ wird nun ein Käufer für das teuerste Privathaus, das in den USA je angeboten wurde, gesucht. Von derartigen Größenordnungen ist man hierzulande ein weites Stück entfernt.

Und doch: In Berlin werden immer mehr Luxuswohnungen verkauft. Allein im ersten Halbjahr 2016 wechselten 409 Objekte für 523 Millionen Euro den Eigentümer. Das ist ein Umsatzanstieg gegenüber dem Vorhalbjahr von 50 Prozent. Die Zahlen stammen aus einer Studie der Maklerfirma Dahler & Company, die auf Daten der städtischen Gutachterausschüsse basiert, also den tatsächlich beurkundeten Transaktionen. „Berlin ist der dynamischste Markt dieses Premiumsegments“, unterstreicht Vincent Papke, Büroleiter von Dahler & Company in der Hauptstadt. „Die Zeichen stehen weiter auf Wachstum und steigende Preise.“

Das teuerste Pflaster ist Berlin-Mitte

Knapp 100 Ein- und Zweifamilienhäuser zu einem Preis von über 750 000 Euro wurden zwischen Anfang Januar und Ende Juni vergangenen Jahres in Berlin verkauft. Gesamtumsatz: 146,5 Millionen Euro. 1,5 Millionen Euro überwiesen die Käufer pro Objekt im Schnitt. 15 Häuser erzielten einen Preis von mehr als 2 Millionen Euro. Um 54 Prozent stieg in diesem Zeitraum der Umsatz mit Eigentumswohnungen für über 750 000 Euro: 311 Objekte brachten den Verkäufern durchschnittlich 1,2 Millionen Euro und insgesamt 376,5 Millionen Euro.

Das teuerste Pflaster ist Berlin-Mitte – vor Charlottenburg und Wilmersdorf. Vincent Papke: „Im Kommen ist besonders Friedrichshain.“ Am Schinkelplatz werden momentan Immobilien zum Wohnen bis 35 000 Euro pro Quadratmeter angeboten. „Ob diese Summen tatsächlich erzielt werden, bleibt abzuwarten“, gibt sich der Makler von Dahler & Company skeptisch. Er hat es aber auch schon erlebt, dass sich Interessenten überboten haben. Spektakulär verlief der Verkauf einer Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse in Berlin-Mitte, die für 2,65 Millionen Euro angeboten worden war. Ein Interessent aus der Schweiz akzeptierte die Summe, wurde aber unmittelbar vor dem Notartermin von einem deutschen Mitbewerber überboten – um 350 000 Euro.

Der Boom auf dem Berliner Premiumimmobilienmarkt lässt die Zahlen anderer Metropolen zwischen Nordsee und Alpen verblassen: Hamburg beispielsweise ist mit einem Transaktionsvolumen von 439,2 Millionen Euro hinter die Hauptstadt zurückgefallen. Mit einem um zehn Prozent gestiegenen Durchschnittsquadratmeterpreis von 8230 Euro für Luxus-Wohnungen ist die Hansestadt zwar Spitze, die Zahl der Verkäufe aber ist gesunken. Eine Ursache, so Björn Dahler: „Es fehlt in Hamburg an Top-Angeboten.“ Die beliebtesten Stadtteile für Besserverdienende an Alster und Elbe: Harvestehude, Rotherbaum und Hafencity.

Makler wünschen sich mehr Vertrauen in ihre Arbeit

In Frankfurt stieg im ersten Halbjahr 2016 der Umsatz mit Wohnungen im obersten Preissegment um ein Viertel auf 158,5 Millionen Euro, der mit Ein- und Zweifamilienhäusern ist dagegen um etwa ein Drittel auf 22,4 Millionen Euro gesunken. Die Entwicklung in Düsseldorf war entgegengesetzt: Das Volumen der Wohnungskäufe ab Preisen von 750 000 Euro ging um 14 Prozent zurück, der Handel mit Häusern zog aber um 76 Prozent an.

An den sechs Top-Standorten Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart zusammen wurden im ersten Halbjahr 2016 Premiumimmobilien für 1,66 Milliarden Euro gehandelt. Das ist ein Plus von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorhalbjahr. Die Zahl der Transaktionen stieg von 1198 auf 1277. Zahlen aus München liegen nicht vor, weil der dortige Gutachterausschuss wegen „Überlastung“ keine Zahlen gemeldet hat. „Das ist eine fadenscheinige Ausrede", sagt Björn Dahler. Er vermutet hinter der Absage der Bayern „Angst vor Transparenz.“

Die Immobilien-Fachleute von Dahler & Company erwarten nicht, dass steigende Zinsen 2017 den Berliner Markt für Luxus-Wohnimmobilien nachhaltig beeinträchtigen werden. „Die Hauptstadt ist der Standort in Deutschland, der steigende Kapitalkosten am leichtesten verkraften kann“, sagt Vincent Papke. Der Run von Neu-Berlinern halte an. Er wünscht sich mehr Vertrauen der Eigentümer in seine Maklerarbeit: „Viele Besitzer von Bestandsimmobilien orientieren sich an Neubaupreisen und glauben, deutlich höhere Verkaufssummen erzielen zu können, als die von uns kalkulierten.“ Diese Schere führe dazu, „dass die Vermarktung von Objekten derzeit deutlich länger dauert etwa als vor drei Jahren“.