Immobilien : Markt in Rekordlaune

RALF SCHÖNBALL

Kaum hat der Gesetzgeber die steuerlichen Vorteile von Geschlossenen Immobilienfonds zusammengestrichen, schon überrollt die Offenen Immobilienfonds eine Welle anlagewilliger Sparer.Dies zählt zu den Ergebnissen der aktuellen Analyse zum Anlagemarkt von Jones Lang Lassalle (JLL).Wie Peter Eder, Deutschlandchef-Investment, vor Fachjournalisten erläuterte, stehen derzeit Immobilien in München und Frankfurt am Main hoch im Kurs von institutionellen Kapitalanlegern.Zwar sei auch Berlin im Focus der Käufer, doch in der Hauptstadt bestehe mehr als andernorts ein Mangel an verfügbaren Immobilien.

Andere Städte leiden ebenfalls unter dem Angebotsengpaß von Immobilien, doch sie haben dort andere Ursachen.So sank in München der Leerstand bereits so weit, daß die Mietpreise wieder steigen und vereinzelt wieder Projekte in den Köpfen von Entwicklern heranreifen.Bei den von der Immobilienkrise in Mitleidenschaft gezogenen Banken bestehe derzeit nicht eben eine große Risikobereitschaft.Die Finanzierung komme daher oft durch Partnerschaften von Endinvestoren und Entwicklern zustande.Dabei sei indes oft eine Vorvermietung Voraussetzung.

In Berlin, wo der Leerstand dem Report zufolge 9,6 Prozent beträgt, liegen die Dinge anders.Hier gab es vor dem Fall der Mauer kaum moderne Büroneubauten.Danach entstanden zwar Gewerbeimmobilien zu Dutzenden, doch die Finanzierung erfolgte zu einem großen Teil durch das Kapital von privaten Anlegern, zusammengefaßt in Geschlossenen Immobilienfonds.Sie hatten den Vorzug, daß Spitzenverdiener im besten Fall ihre ganze Anlagesumme vom Fiskus zurückbekamen.Verkaufen können die Fonds ihre Objekte nun aber nicht mehr, weil das Finanzamt dann die Steuervorteile zurückzufordern droht.Das erklärt zum Teil die Schwierigkeiten von Kapitalanlegern, geeignete Immobilien zu finden: So verzeichneten die Makler in den ersten Monaten diesen Jahres nur drei "kleinere Entwicklungs-Transaktionen mit einem Volumen von knapp über 40 Mill.DM".Das ist weniger als ein Zehntel der in Frankfurt am Main im selben Zeitraum aktenkundigen Umsätze von 500 Mill.DM.Auch in Hamburg wechselten Immobilien im weit höheren Gesamtwert von 350 Mill.DM ihre Eigentümer.

Das mäßige Ergebnis in Berlin setzt den Trend des vergangenen Jahres fort.JLL zufolge verkauften Eigentümer 1998 Objekte im Gesamtwert von 1,7 Mrd.DM.Das lag zwar um 500 Mill.DM über der Zahl von 1997, aber weit unter den Ergebnissen der Jahre 1995 (2,6 Mrd.DM) und 1996 (4,5 Mrd.DM).Ursache für die zuletzt schlechteren Zahlen dürften auch die unverändert niedrigen Mietpreise in der Stadt sein.Denn Verkäufer und Käufer von Immobilien handeln den Preis ihrer Objekte auf Grundlage der Mieteinnahmen nach Abzug nicht umlegbarer Verwaltungskosten aus.Die so erwirtschafteten, jährlichen Erträge vervielfachen die Vertragspartner mit einem "Multiplikator".Dieser liegt zwischen 12 und 15 und spiegelt die Rendite: Wenn der Käufer nach 12 Jahren seine Investition über die Mieten zurückerhalten kann, dann beträgt die Nettoanfangsrendite rund 8,3 Prozent.Dauert es 15 Jahre, dann sind es nur 6,6 Prozent.Da die Rendite eine "Risikoprämie" ist, liegt sie in Berlin in den Randlagen deutlich höher als in der City.Denn zumindest am Pariser Platz und am Gendarmenmarkt steigt die Nachfrage nach Neubauten von Seiten der Mieter und Investoren, wie JLL-Berlin-Spezialist Uwe Wegner betont.Da die Mieten aber unverändert weit unter den einst erwarteten Preisen liegen, dürften Eigentümer angesichts des einsetzenden Preisanstiegs nur selten mit einem auf Grundlage niedriger Anfangsmieten kalkulierten Preis liebäugeln.

Bemerkenswert sind auch folgende Entwicklungen: Die Geschlossenen Immobilienfonds verzeichneten einen Eigenkapitalzufluß von 12,4 Mrd.DM - der "Höchstwert der Geschichte" dieses Finanzierungsproduktes.Die Fondsmanager investieren dieses Kapital zu einem wachsenden Anteil in ausländischen Immobilien.Ursache dürften die vor Jahresfrist verringerten Steuervorteile sein.Davon profitieren die Offenen Immobilienfonds ohne Zweifel, vielleicht zudem von der nachlassenden Aktieneuphorie.Diesen Fonds vertrauten die Anleger in den ersten drei Monaten 1999 6,8 Mrd.DM - das liegt bereits weit über den Mittelzufluß des gesamten Vorjahres (4,7 Mrd.DM).

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