Immobilien : Mehr Mobilität für Mieter

Seit Anfang Juni gilt die Kündigungsfrist von drei Monaten für fast alle Mietverträge. Ausnahmen gibt es es nur bei früher erfolgten Kündigungen. Und bei individuellen Vereinbarungen

Ralf Schönball

Ab 1. Juni 2005 gilt: Mieter können ihren unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Dauer des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spielen keine Rolle mehr. Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristregelung korrigiert die Mietrechtsreform 2001. Diese hatte zwar eine dreimonatige Kündigungsfrist für neue Verträge eingeführt, die alten, nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen galten in Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, sollten aber weiterhin gelten. Dies ist nun vorbei, berichtet der Deutsche Mieterbund. Ein paar Ausnahmen gibt es allerdings: Individualabsprachen zwischen Mieter und Vermieter haben auch weiterhin Gültigkeit. Auch wer vor dem 1.Juni einen Vertrag mit langer Kündigungsfrist beendete, muss noch einmal kündigen.

Franz-Georg Rips, Direktor des Deutsch Mieterbundes (DMB) ist deshalb zufrieden: „Um diese Reform haben wir jahrelang gekämpft.“ Jetzt habe man das Ziel von Mobilität und Flexibilität für alle Mieter erreicht. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes werden von dieser Reform mehr als eine Million Haushalte im Jahr profitieren. Für sie habe künftig ein Wechsel des Wohnortes oder des Arbeitsplatzes nicht mehr die Folge, dass sie monatelang doppelt Miete zahlen müssten. Auch Rechtsstreitigkeiten mit Vermietern über die Stellung des Nachmieters, oder über Mietaufhebungsverträge würden vermieden. Ältere Mieter hätten die Möglichkeit, kurzfristig in Alten- und Senioreneinrichtungen zu wechseln, sobald freie Plätze zur Verfügung stehen.

Die neue Rechtslage, geregelt in der Mietrechtsreform 2001 und dem Klarstellungsgesetz 2005 für unbefristete Mietverhältnisse, sieht folgendes vor :

Wurde der Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001 abgeschlossen, dann gilt für Mieter immer die Kündigungsfrist von drei Monaten.

Lag der Abschluss des Mietvertrages dagegen vor dem 1.September 2001 und gibt es keine Regelung zu Kündigungsfristen im Mietvertrag, dann gilt ebenfalls eine dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter.

Steht im Mietvertrag lediglich,dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, dann kann der Mieter ebenfalls drei Monate zum Monatsende kündigen.

Ist im Kleingedruckten des Mietvertrages festgehalten, beispielsweise im normalen Vertragstext oder auch in einer Fußnote, dass die Kündigungsfrist von der Wohndauer abhängt, dann ist diese Vereinbarung ungültig, und es kann innerhalb von drei Monaten gekündigt werden. Davon betroffen sind viele alten Verträge, wo die Kündigung durch den Mieter bis zu zwölf Monaten betragen konnte, wenn die Wohnung bereits seit zehn Jahren genutzt wurde.

Ab 1.Juni gilt die dreimonatige Kündigungsfrist auch für solche Verträge, in denen Sonderregelungen wie folgt vereinart worden waren: Die Kündigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf, acht und zehn Jahren jeweils um drei Monate.

Doch Vorsicht, es gibt einige wenige Ausnahmen von der fast einheitlich geltenden Regelung. Bei Kündigungen, die bereits vor dem Mai 2005 ausgesprochen wurden, gelten aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die alte Kündigungsfristen, also drei bis zwölf Monate, je nach Nutzungsdauer der Wohnung. Die Kündigungsfrist wird hier also anders als bei den vielen anderen Fällen nicht automatisch auf drei Monate verkürzt.

Ebenfalls ausgenommen von den verkürzten Kündigungsfristen sind so genannten Individualvereinbarungen. Hier muss der Vermieter nachweisen, dass diese Regelungen Ergebnis längerer Verhandlungen waren und auf diesen konkreten Einzelfall zugeschnitten wurden. Ein Beispiel hierfür wäre eine wie folgt handschriftlich festgehalte Regelung: Für Mieter und Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen. Drei Monate bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren; bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren sechs Monate; bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate und bei einer Wohndauer von mehr als zehn Jahren zwölf Monate.

Kurzum: Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristen wirkt nicht rückwirkend, sondern betrifft nur Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 ausgesprochen werden. Notfalls muss der Mieter also ab Juni nochmals kündigen, dann mit Dreimonatsfrist. Mieterchef Franz-Georg Rips: „Erhält der Vermieter die Kündigung bis Freitag, 3. Juni 2005, endet das Mietverhältnis am 31. August 2005.“

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