Immobilien : Mehr Schutz vor Pfusch

Seit einem halben Jahr haben Bauherren deutlich mehr Rechte gegenüber Handwerkern

Detlef Pohl

Eines der wichtigsten Regelwerke zur Gestaltung von Verträgen zwischen Bauherren und Handwerksfirmen ist seit gut einem halben Jahr neu gefasst: Aus der „Verdingungsordnung für Bauleistungen“ wurde zum 12.September 2002 die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB). Das umfangreiche Regelwerk besteht weiterhin aus drei Teilen, doch darin hat sich so manches geändert.

Private Bauherren betrifft vor allem Teil B: die Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Zunächst die gute Nachricht. Die Frist zur Beseitigung von Mängeln hat sich von zwei auf vier Jahre verdoppelt. Noch verbraucherfreundlicher ist der Schutz vor Baupfusch nur bei Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Hier beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre.

Die Vierjahresfrist verlängert sich unter bestimmten Umständen um zwei weitere Jahre. Zum Beispiel, wenn der Bauherr eine Firma vor Ablauf der Vierjahresfrist schriftlich aufgefordert hatte, Mängel zu beseitigen, das Unternehmen dieser Aufforderung jedoch nicht nachkam. Dann verjährt der Anspruch auf Beseitigung der im Schreiben beklagten Mängel erst zwei Jahre nach Zugang des Briefes bei der Baufirma.

Präzisiert wurden auch bestehende Regelungen. Bis der Bauherr das Eigenheim von der Baufirma abnimmt, muss das Unternehmen die erbrachten Leistungen und Gegenstände vor Beschädigung oder Diebstahl schützen. Erst durch die Abnahme geht die Haftung auf den Bauherrn über. Ein Haus gilt als abgenommen, zwölf Werktage nachdem der Unternehmer seinem Kunden die Fertigstellung mitgeteilt hat.

Wenn die Bauleistungen Mängel aufweisen oder dem vertraglich Vereinbarten nicht entsprechen, muss die Baufirma die Fehler beseitigen. Die Firma ist ferner dem Bauherrn gegenüber zu Schadenersatz verpflichtet. Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, wenn höhere Gewalt oder andere objektiv unabwendbare Umstände das Bauwerk beschädigt hatten. Wenn zum Beispiel in Folge eines ungewöhnlich starken Platzregens die frisch gegossene Zwischendecke aufgeschwemmt wird und einstürzt, kann die Baufirma ihrem Kunden die Behebung dieses Schadens in Rechnung stellen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich vor solchen Fährnissen durch den Abschluss einer Bauleistungs-Versicherung wappnen.

Liegen wesentliche Mängel vor, dann kann der Auftraggeber die Abnahme des Bauwerks verweigern, bis der Schaden behoben ist. Auch wenn es hierüber zum Streit kommt, darf die Baufirma die Arbeiten nicht einstellen, um Druck auszuüben. Andererseits kann der Bauherr bei unwesentlichen Mängeln, anders als bisher, die der Leistung entsprechende Rate aus der Bauauftragssumme nicht zurückhalten.

Ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht, dürfte auch künftig strittig sein. Als Schlichter kann ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter die Fehler prüfen. Liegt nach Auffassung des Experten kein Mangel vor, muss der Auftraggeber nicht nur die Rechnung des Handwerkers begleichen, sondern auch die Kosten für den Gutachter.

Vorauszahlungen sind nach der neuen VOB ausdrücklich erlaubt. Im Gegenzug muss die Baufirma das Geld mit Sicherheiten belegen. Dies kann sie durch die Hinterlegung des Geldes tun, durch eine Bankbürgschaft oder durch die Offenlegung ihrer Bonität bei einem Kreditversicherer. Außerdem müssen die Bauunternehmen das Geld verzinsen: Der Bauherr erhält drei Prozentpunkte mehr als der Basiszins der Bundesbank beträgt.

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