Immobilien : Miete eintreiben auf die sanfte Art

Die Schulden sind auf zwei Milliarden Euro gestiegen. Grundeigentümer suchen Alternativen zur Räumungsklage. Oft können in solchen Fällen Konfliktmanager helfen. Und zur Vorbeugung hilft ein Blick in Schuldnerlisten

Jutta Burmeister

Mit „Mietnomaden“, Menschen, die von einer Wohnung in die andere ziehen, ohne Miete zu zahlen und die Räume abgewohnt hinterlassen, hat Angela Rodewald nichts zu tun. Dafür trifft sie immer wieder auf Menschen, die sich mitten in einer persönlichen oder wirtschaftlichen Krise befinden und nicht die Kraft haben, ihre Probleme zu lösen. Menschen, die den Kopf in den Sand stecken und nicht reagieren, wenn sie einen Mahnbescheid oder eine Räumungsklage bekommen, weil sie keine Miete mehr gezahlt haben. Akademiker gehören ebenso dazu wie Ungelernte, Frauen wie Männer, junge Leute und Rentner.

Angela Rodewald ist Sozialarbeiterin und hat sich als „Konfliktmanagerin bei Mietrückständen“ selbstständig gemacht. Im Auftrag von Eigentümern oder Hausverwaltungen nimmt sie Kontakt zu Mietschuldnern auf, gibt Rat oder begleitet sie zu Ämtern. „In 80 Prozent aller Fälle kommt es zu einer Lösung“, sagt Rodewald. Das können Ratenzalungen, die Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt oder auch der Auszug des Mieters sein. „Zunächst wollten viele Vermieter nicht einsehen, dass sie dem säumigen Mieter auch noch meinen Service zahlen sollten“, sagt Rodewald. Weil eine Räumungsklage aber Geld kostet und es bis zu anderthalb Jahre bis zur Vollstreckung dauern kann, erfreut sich die Sozialarbeiterin inzwischen guten Zulaufs – sogar Anfragen aus anderen Städten liegen vor.

Denn die Höhe der Mietschulden steigt. Nach Schätzungen des Eigentümer-Verbandes Haus&Grund Deutschland blieben die Mieter ihren Vermietern im Jahr 2004 rund zwei Milliarden Euro schuldig. „Wir spüren deutlich die angespannte wirtschaftliche Situation“, sagt Verbandspräsident Rüdiger Dorn. So mussten 2004 mehr als 5000 Deutsche Insolvenz anmelden, ein Jahr zuvor waren es noch 3000. Die Schuldnerregister der Amtsgerichte enthalten mehr als drei Millionen Einträge, 800 000 kommen jedes Jahr hinzu.

Aber auch Hartz IV trägt zu den Mietschulden bei: Einige Familien haben weniger Geld. Bei anderen zahlt das Sozialamt nun nicht mehr wie früher die Miete direkt an den Hausbesitzer, sondern als Teil des Arbeitslosengeldes II. Nicht wenige geben dieses Geld dann lieber für andere Dinge aus, statt es an den Vermieter weiterzuleiten.

Bei den fünf Prozent der „zahlungsgestörten Mietverhältnissen“ kämen oft fünfstellige Eurobeträge für Mietschulden und Prozesskosten zusammen, so Haus&Grund-Sprecher Stefan Diepenbrock. Ein solcher Betrag könne den Eigentümer einer Wohnung oder eines kleinen Hauses in den finanziellen Ruin treiben. Schließlich sei die Finanzierung von Wohneigentum vom Eingang der Mieteinnahmen abhängig. Und wer seine Eigentumswohnung verliere, habe oft auch keine Absicherung für sein Alter mehr. Diepenbrock befürwortet daher „grundsätzlich alles, was Vermieter im Vorfeld vor Mietausfällen“ schützt. Dazu gehören auch Mieter-Bonitätsprüfungen bei Vermieter-Datenbanken im Internet.

Während Konfliktmanagerin Rodewald – oder die bei großen Wohnungsbaugesellschaften angestellten Sozialarbeiter – meist erst beauftragt werden, wenn der Mieter mit drei Mieten im Rückstand und die fristlose Kündigung schon erfolgt ist, wollen viele Vermieter potenzielle Mietschuldner möglichst schon vor Abschluss des Mietvertrages herausfiltern.

Zu diesem Zweck haben Marie Luise Erdell und Gerd Ribbeck vor drei Jahren die „vpaz GmbH“, gegründet, was soviel wie „Vermieter und Partner arbeiten zusammen“ bedeutet. Wer nachweisen kann, dass er Vermieter ist, hat Zugang zu der Datenbank im Internet mit mehr als zwei Millionen Einträgen.

Anders als bei den vielen „schwarzen Listen“, die im Internet kursieren und bei denen Vermieter ihre Mieter bloßstellen oder verleumden, hatte bei der vpaz der Datenschutz keine Bedenken. „Nur wer Mitglied ist und ein Gerichtsurteil vorlegen kann, darf seinen Mieter in die Kartei eintragen“, sagt Ribbeck: „Es soll kein Denunziantentum entstehen.“ Nach vier Jahren würden die Mieter automatisch gelöscht. Wer belegen kann, dass er seine Mietschulden beglichen hat, wird auch früher entfernt.

„Die Anfragen der Vermieter haben enorm zugenommen“, sagt Ribbeck. Früher sei es privaten Vermietern häufig peinlich gewesen „sich als Gläubiger zu outen“. Heute sei diese Skepsis verflogen. Bei der vpaz seien viele Mittelständler Mitglied, denen nur ein Haus gehört. Aber auch große Wohnungsbaugesellschaften nehmen den Service in Anspruch. Ribbeck weiß von Vermietern, die sich allein aus den Mietschulden ein neues Haus bauen könnten oder die kurz vor der Rente insolvent wurden. Genau wie Stefan Diepenbrock von Haus&Grund hat er einen Trend bemerkt, demzufolge zunehmend auch Leute, die eigentlich problemlos ihre Miete zahlen könnten, zu Mietschuldnern werden. „Dieses Phänomen der Mietnomaden ist relativ jung“, sagt Diepenbrock. „Noch vor einigen Jahren kannten wir derartiges nicht, aber seit zwei Jahren nimmt die Zahl ständig zu.“ Der weitaus größte der Teil der Mietschuldner jedoch, da sind sich Ribbeck, Diepenbrock und Angela Rodewald einig, sind Menschen, die – oft unverschuldet – durch Arbeitslosigkeit oder Krisen in Not geraten sind. Betroffen seien längst nicht mehr nur Randgruppen, sagt Rodewald. Viele hätten die vorhandenen Hilfsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft. „Manchmal ist aber auch einfach die Wohnung zu groß und zu teuer.“

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