Mieten in Berlin : Hübsch verputzt an der Panke

Mietwohnungsbau in Berlin rechnet sich nicht, sagen Investoren. Der Galenuspark beweist das Gegenteil.

Christian Hunziker
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Blühende Gärten am Flüsschen. Davon ist man auf der Baustelle an der Galenusstraße in Pankow zwar noch etwas entfernt. Doch die...Foto: promo

Einmal muss Thomas Groth bei der Besichtigung des Rohbaus im Pankower Galenuspark dann doch die Stirn runzeln. Eben noch hat der Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Allod erklärt, was unbedingt nötig ist, um eine Wohnung erfolgreich zu vermarkten – zum Beispiel ein Schlafzimmer mit nur einem Fenster, damit Bett, Kleiderschrank und Kommoden gut an den freien Wänden platziert werden können. Jetzt steht Groth in einer der fast fertigen Wohnungen – und sieht auf zwei Seiten Fenster. Da müsse wohl bei der Abstimmung mit dem Architekten etwas nicht geklappt haben, sagt er.

Allzu betrübt klingt das nicht. Denn eigentlich hat er keinen Grund, sich Sorgen über die von seinem Unternehmen verantwortete Vermarktung des Galenusparks zu machen. Die beiden Stadtvillen an der Galenusstraße, die im September bezugsbereit sein werden, sind schon so gut wie vermietet. Und bei den 20 Townhouses (also Reihenhäusern) im hinteren Grundstücksteil, die nicht vermietet, sondern verkauft werden, sind wenige Wochen nach Vertriebsstart schon die ersten vier Notartermine festgelegt.

Dabei liegt die Galenusstraße nicht gerade im Brennpunkt der Aufmerksamkeit. Wenige Gehminuten vom S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf entfernt, kann der Galenuspark am ehesten mit der Nähe zum Schloss Schönhausen und zum Schlosspark auftrumpfen. Bei der Vermarktung setzt die Allod denn auch vor allem auf die grüne und ruhige Lage sowie auf die gute Verkehrsanbindung.

Diese Argumentation scheint anzukommen. Vor allem eher konservative, familiär orientierte Menschen hat Groth als Zielgruppe ausgemacht. „Viele kommen aus kleineren Altbauwohnungen und kriegen jetzt ihr zweites Kind“, stellt er fest. Nun müssten sie sich nach einer neuen Wohnung umsehen. Aber auch kinderlose Paare gehörten zu den Interessenten, ergänzt Bernd Rettig, der sich vor Ort um den Vertrieb kümmert. „Die Käufer und Mieter kommen aus der ganzen Stadt“, betont er. „Sie wollen im Grünen, aber gleichzeitig nah an der City wohnen.“

Dass Pankow als gute Wohnlage gilt, bestätigen auch andere Beobachter. „In dem Bezirk gibt es attraktive Vorstadtlagen im Umfeld des Bürger- und des Schlossparks“, heißt es im Wohnmarktreport der Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle und des Wohnungsunternehmens GSW. Ihr Beleg dafür: Im Gesamtbezirk Pankow (inklusive Prenzlauer Berg und Weißensee) stiegen die Mieten der am Markt angebotenen Wohnungen im zweiten Halbjahr 2008 gegenüber dem ersten Halbjahr um durchschnittlich knapp sechs Prozent auf 6,45 Euro pro Quadratmeter.

Im Galenuspark führte die rege Nachfrage zu einer Konzeptänderung: Ursprünglich sollten nicht nur die 76 Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen in den beiden Stadtvillen und den beiden Torhäusern, sondern auch die 20 Townhouses zur Miete angeboten werden. Aufgrund des starken Interesses entschieden sich die Verantwortlichen aber dafür, die Townhouses zu verkaufen. Das, so Thomas Groth, erlaube es dem Investor, früh seine angestrebte Rendite zu erzielen.

Bei diesem Investor handelt es sich um die niederländische Gesellschaft Dekor Vastgoed, die – ebenso wie die ausführende Baufirma Kondor Wessels und die Vermarktungsgesellschaft Allod – zur Reggeborgh-Gruppe gehört. 20 Millionen Euro investiert sie in den Galenuspark. Es ist nicht ihr einziges Projekt in Berlin: So steht die Gesellschaft auch hinter einem rund 200 Mietwohnungen umfassenden Bauvorhaben in der Richard-Sorge-Straße in Friedrichshain und hinter dem Prenzlauer Bogen mit 75 Eigentumswohnungen.

Während andere Projektentwickler darüber klagen, dass sie von den Banken kein Geld für ihre Vorhaben bekommen, scheint die Reggeborgh-Gruppe dieses Problem nicht zu kennen. Zusätzlich profitiert sie davon, dass sie im Segment der Neubauwohnungen zur Miete kaum Konkurrenz hat. „Über Jahre hinweg hat es in Berlin kaum Mietwohnungsbau gegeben“, sagt Groth. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr in Berlin lediglich 3000 Wohnungen neu gebaut, die meisten davon als Eigentumswohnungen. Bei den in Berlin bezahlten niedrigen Mieten, so erklären Experten, rechne sich Mietwohnungsbau einfach nicht. Für die Reggeborgh-Gruppe gilt das nicht. Denn die verlangten Mieten mit durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter liegen weit über dem Durchschnitt der Berliner Bestandsmieten (laut Mietspiegel 4,75 Euro).

Für diesen Preis müsse man den Mietern aber auch einiges bieten, sagen Groth und Rettig, zum Beispiel Parkettboden, Fußbodenheizung, Balkon, Aufzug sowie Bad mit Dusche und Wanne. Mit der Umsetzung dieser Vorgaben betraute der Bauherr den Architekten Stephan Höhne, der auch die Prenzlauer Gärten neben dem Volkspark Friedrichshain entwarf.

Die Pankower Umgebung wird – gemäß dem Projektnamen – verschönert. Nach Ende der Bauarbeiten in diesem Jahr wird im inneren Bereich des Geländes tatsächlich ein Park mit Bäumen angelegt. An die frühere Nutzung wird nichts mehr erinnern: Das Grundstück war einst die Falknerei von Schloss Schönhausen.

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