Immobilien: Miethöhe in Ost-Berlin künftig "fast" frei vereinbar

Vom 1.Juli an gelten beim Neuabschluß eines Vertrages in der Praxis dennoch 20 Prozent als Obergrenze für ErhöhungenVON ANDREAS LOHSE Bereits vor sieben Jahren wurde im Einigungsvertrag festgelegt, für den Wohnungsbestand der neuen Länder schrittweise das allgemeine Vergleichsmietensystem einzuführen.Vehikel dazu sind die Vorschriften des Mietenüberleitungsgesetzes (MÜG), das Ende dieses Jahres außer Kraft tritt.Doch schon in wenigen Wochen gibt es eine Änderung: Vom 1.Juli an unterliegt die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Verträgen nicht mehr der bislang geltenden Preisbegrenzung von 15 Prozent der preisrechtlich zulässigen Miete.Betrug also der höchstzulässige Mietzins einer Wohnung beispielsweise 600 Mark, durfte sie für den Nachmieter allenfalls 690 Mark kosten. Künftig kann der Vermieter die Höhe des Mietzinses mit dem neuen Mieter frei vereinbaren."Fast", muß man allerdings ergänzen.Damit der Wohnungseigentümer einen Mangel am Wohnungsmarkt nicht ausnutzt und eine Wohnung etwa an den Meistbietenden vermietet, hat der Gesetzgeber Schranken gezogen.So besagt Paragraph 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, daß "ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt". Doch was bedeutet "unangemessen hoch"? Auch darüber gibt das Gesetz Auskunft: "Unangemessen hoch sind die Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen" die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen, die "in der Gemeinde für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundenen Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind".Kurz: die neu vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete allenfalls um 20 Prozent übersteigen. Als anerkannter Beleg dafür, daß die Vergleichsmiete nicht wesentlich überschritten wird, dient in Berlin in der Regel der Mietspiegel, eine tabellarische Übersicht, die zeigt, wie hoch unter welchen Voraussetzungen die Mieten in den einzelnen Bezirken im Durchschnitt tatsächlich sind.Für die westlichen Bezirke seit Jahren gang und gäbe, wurde in den letzten Monaten auch für die östlichen ein solches Werk erstellt. Im Berliner Mieterverein vertritt man die Auffassung, daß diese 20prozentige Grenze - abgesehen von Modernisierungszuschlägen - bei DDR-Wohnungen in jedem Fall einzuhalten sei.Damit würde das Verfahren bei Neuvermietungen von dem in den westlichen Bundesländern abweichen, wo im Einzelfall eine Miete nicht gleichsam automatisch "unangemessen hoch" ist, sofern sie über dieser gesetzlichen Grenze liegt.Sind nämlich die laufenden Aufwendungen des Vermieters nachweisbar höher, darf die Miete dort sogar um bis zu 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn sie "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist, sofern sie für Räume entrichtet wird, die nach dem 1.Januar 1991 fertiggestellt wurden oder für die das Entgelt vor dem 1.September 1993" über den genannten 20 Prozent liegen durfte."Beide Voraussetzungen treffen aber auf die noch in der DDR errichteten Wohnungen nicht zu", so Frank Maczijewski vom Berliner Mieterverein.Mithin seien alle vor dem 3.Oktober 1990 errichteten Wohnungen von der in den westlichen Bundesländern möglichen 50prozentigen Erhöhung ausgenommen. Der Berliner Mietspiegel für Ost-Berlin soll am 1.Juli veröffentlicht werden.Tendenziell, so war aus der Senatsbauverwaltung zu erfahren, läge das Gros der Wohnungen mit Ausnahmen zweier Viertel in Pankow und Köpenick im Feld "einfache Wohnlage", womit keine erhebliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erwarten sei.