Immobilien : Mietkautionen müssen treuhänderisch verwaltet werden

ANDREAS LOHSE

Sicherheitsleistung als Pfand für Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen / Bis zu drei Monatsmieten möglichVON ANDREAS LOHSE Wer eine neue Wohnung bezieht, kommt kaum noch umhin, eine Mietkaution zu leisten.Sie dient dem Vermieter als Pfand für den Fall, daß der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt - insbesondere Miete oder Nebenkosten nicht zahlt, Schäden in der Wohnung verursacht oder vereinbarte Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht durchführt.Wichtig: Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, muß eine Sicherheitsleistung nicht gezahlt werden. Die Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, bleiben dabei unberücksicht.Hat der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter, muß er die Kaution in voller Höhe nebst Zinsen zurückzahlen.Er kann sich damit allerdings bis zu sechs Monaten Zeit lassen, damit etwaige ausstehende Nebenkostenabrechnungen oder Schönheitsreparaturennoch gedeckt sind. Der Vermieter muß seine Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen und deren Beträge ausweisen."Er darf immer nur den Teil der Kaution einbehalten, der zur Sicherung der voraussichtlichen Forderungen notwendig sind", weiß man beim Berliner Mieterverein.Habe der Vermieter bis etwa sechs Wochen nach dem Auszug noch nichts von sich hören lassen, dann "sollte der Mieter ihn schriftlich auffordern, über die Kaution abzurechnen".Eine Frist von etwa zwei Wochen sei dafür angemessen.Ist dies erfolglos, wird es Zeit für eine mietrechtliche Beratung. DerVermieter hat im Umgang mit der Kaution des Mieters nur einen engen Entscheidungsspielraum.Nach dem Wortlaut des Gesetzes muß er das Kautionsgeld getrennt von seinem sonstigen Vermögen auf einem sogenannten Kautionskonto bei einer Bank aufbewahren und verzinsen.Der Grund: Bei einem etwaigen Konkurs des Vermieters soll die Kaution für den Mieter nicht verloren sein. Daß Vermieter ihre Rolle hinsichtlich der Verwaltung von Mietkautionen ernst nehmen müssen, zeigt ein Urteil des Berliner Landgerichtes: Es schickte den Geschäftsführer einer Wohnungsverwaltungs-GmbH hinter schwedische Gardinen, weil er Kautionen in beträchtlicher Höhe kurzerhand dazu genutzt hatte, seine persönlichen Geldsorgen zu mindern.Zwar wurden die gezahlten Pfandgelder zunächst ordnungsgemäß getrennt von seinem eigenen Betriebsvermögen auf einem Sonderkonto angelegt.Dann allerdings entschloß sich der Mann, die von der GmbH verwalteten Guthabenzur Deckung von Liquiditätsengpässen in einer anderen ihm gehörenden Firma einzusetzen.Er veranlaßte die Bank zur Überweisung der annähernd 690000 Mark des Sonderkontos - den Wohnungskautionen von immerhin 469 Mietern - auf ein Konto, das allein der GmbH zustand.Von dieser Summe schließlich schaffte der Geschäftsführer per Barabhebung und Überweisungen insgesamt 687000 Mark beiseite - juristisch gesehen Untreue gemäß Strafgesetzbuch.Die Quittung: drei Jahre Gefängnis.Denn Vermieter, die Mietkautionsgelder verlangen und annehmen, verwalten diese während der Laufzeit des Mietvertrages wie Treuhänder und nehmen somit "fremde Vermögensinteressen" wahr.Mit der Handlung des Geschäftsführers, die in keinem Zusammenhang mit der bestimmungsgemässen Verwendung der Gelder standen, hatte der GmbH-Chefseine Treuepflicht verletzt.Der Wohnungsverwalter, "kann durch einenhiergegen verstoßenden Umgang mit einer Mieterkaution Untreue im Sinnedes Treubruchtatbestandes begehen", beschloß auch der Bundesgerichtshof(AZ.:5 StR 371/95). Grundsätzlich hat jeder Mieter einen Anspruch auf denNachweis, daß seine Kaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt ist.Naturgemäß gibt es jedoch gegen gesetzeswidriges Verhalten - von wessenSeite auch immer - keine allumfassende Sicherheit.Der Deutsche Mieterbundempfiehlt als beste Möglichkeit zum Schutz der Kaution eine Vereinbarung,derzufolge ein Sparbuch angelegt wird, über das Mieter und Vermieter nurgemeinsam verfügen können. Wird die Kaution hingegen allein auf den Namen des Mieters angelegt und dann an den Vermieter verpfändet, umgeht man zudem lästige bürokratische Wege, um einem Zinsverlust durch die Zinsabschlagsteuer vorzubeugen.Der Mieter kann nunmehr im Rahmen seiner Freibeträge einen Freistellungsauftrag erteilen.Banken und Sparkassen haben für diese Variante Formulare vorbereitet. Die Mietkaution - braucht ohne eine vertragliche Verpflichtung (zum Beispiel im Mietvertrag) nicht gezahlt werden, auch nicht nachträglich;
- darf drei Monatsmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlung) nicht überschreiten;
- kann in drei Phasen gezahlt werden, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses und nicht bei Abschluß des Mietvertrages fällig wird;
- muß der Vermieter getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen und zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz verzinsen;
- muß bei Beendigung des Mietverhältnisses einschließlich Zins und Zinseszins innerhalb von sechs Monaten an den Mieter zurückgezahlt werden;- geht auch bei einem Besitzerwechsel des Hauses nicht verloren, deren Verbleib nebst Zinsen - beim alten oder neuen Eigentümer - sollte allerdings umgehend geklärt werden.

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