Immobilien: Mietminderung bei Bauschäden vom Einzelfall abhängig

Baumängel bedeuten nicht nur für Eigentümer, sondern oft auch für Mieter der betroffenen Wohnung unliebsame Einschränkungen. Wohnungsnutzer können jedoch laut Hartmann Vetter eine Behebung der Schäden verlangen – und dabei auch die Minderung der Miete androhen. Der Chef des Mietervereins warnt allerdings davor, leichtfertig eine Mietminderung durchzuführen, da der Wohnungsnutzer beweispflichtig sei. Zudem hätten Richter zwar bei zahlreichen Urteilen Mietminderungen als gerechtfertigt angesehen, diese Urteile seien jedoch „nicht schematisch auf andere Verfahren übertragbar“. Auch eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Baumängeln ist nicht ratsam: Das Landgericht München hat jüngst einen Mieter, der wegen Schimmel in der Wohnung außerordentlich gekündigt hatte, zur Nachzahlung der Miete bis zum nächsten fristgerechten Kündigungstermin verurteilt (Az.:473C15046/03). Begründung: Der Mieter habe dem Eigentümer nicht genügend Zeit zur Beseitigung des Schadens eingeräumt. Wer eine Mietminderungen durchsetzen will, muss im Fall von Lärm aus einer Nachbarwohnung, der auf fehlerhafte Trittschalldämmung zurückzuführen ist, die Beeinträchtigung durch ein Protokoll belegen: Mit Angaben über die Tage, die Dauer und die Intensität der Lärmbelästigung, im Idealfall unter Nennung von Zeugen oder durch Tonbandmitschnitte. Wasserschäden oder Schimmelbildung sind anhand von Fotografien einfacher zu dokumentieren. Vor einer Mietminderung sollte der Eigentümer zur Beseitigung des Schadens aufgefordert werden. Erfolgt dies nicht, sollte die Minderung mit vergleichbaren Fällen begründet werden. Vor Gericht hatten bislang die folgenden Minderungen bestand: Lärmstörungen durch Nachbarn, zehn Prozent. Bei schlechter Isolierung, die eine angemessene Temperatur in den Innenräumen im Winter verhindert, zehn Prozent. Bei Feuchtigkeit, die dazu führt, dass ein Raum nicht nutzbar ist, kann die anteilige Miete dieser Fläche vom monatlichen Mietzins abgezogen werden. Muss ein Dachgeschoss saniert oder ausgebaut werden, können Minderungen um bis zu 60 Prozent zulässig sein. Als Wasser durch den Boden einer Erdgeschosswohnung drang, hatte ein Abzug von 60 Prozent vor Gericht bestand. Bei Tropfwasser an der Decke, das durch kondensierte Raumfeuchtigkeit entstanden war, ist eine Halbierung der Miete zu erwägen. Erhebliche Feuchtigkeit in der Küche, die durch einen defekten Balkonanschluss verursacht wurde, führte zu einer Minderung der Miete um zehn Prozent. Doch Vorsicht: Alle vorgenannten Fällen sind auf Entscheidungen unterschiedlicher Landgerichte zurückzuführen. Die Rechtsprechung an Berliner Kammern kann anders lauten, warnt Vetter und empfiehlt, vor der Durchführung einer Mietminderung den Rat eines Experten einzuholen. ball

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