Immobilien : Mietminderung bei Beeinträchtigung

ANDREAS LOHSE

Die Wohnung von Torsten P.hatte undichte Fenster.Also bemängelte er dies gegenüber seinem Vermieter und bat um Abhilfe.Als der sich nicht rührte, kündigte er an, die Miete zu mindern.Dieses Recht steht grundsätzlich jedem zu, der seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie es normalerweise zu erwarten wäre.Es liegt, juristisch gesprochen, ein "Mangel an der Mietsache" vor.Alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Keller und Zugänge müssen in einem ordnungsgemäßen Zustand sein, technische Anlagen wie Fahrstuhl, Durchlauferhitzer oder Heizung müssen funktionieren.Ist das nicht der Fall, kann der Wohnungsinhaber nach vorheriger Ankündigung die Miete mindern, und zwar mit Beginn des Zeitpunktes, zu dem der Mangel auftritt.Allerdings muß der Vermieter zuvor über etwaige Schäden und Mängel Kenntnis erhalten.

Die Bitte um Abhilfe des Mangels hatte Torsten P.erfüllt.Auch die Mietminderung hatte er angekündigt.Doch dann verließ ihn offenbar der Mut, und er machte einen schwerwiegenden Fehler: Er zahlte die Miete in voller Höhe ungemindert weiter.Auch hatte er nicht ausdrücklich erklärt, die monatliche Zahlung nur unter Vorbehalt zu leisten.Die Anzeige der Minderungsabsicht allein reiche jedoch nicht aus, erklärte dazu später das Amtsgericht Schöneberg.Die Richter hielten zwar in diesem Fall die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote von 20 Prozent grundsätzlich für berechtigt.Einen Anspruch auf Rückforderung der zuviel gezahlten Miete aber verneinte das Gericht (Az.7 C 284 / 97).

Klauseln im Mietvertrag, die eine Minderung einschränken oder gar ausschließen, sind unwirksam.Die Minderung ist kein Gnadenakt des Vermieters, muß weder beantragt noch genehmigt werden, sondern ist gesetzlich verbrieftes Recht des Mieters.Die Höhe einer Mietminderung richtet sich "grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs", heißt es beim Deutschen Mieterbund.Allerdings sind allgemeingültige Regeln über den prozentualen Anteil, der von der Bruttokaltmiete abgezogen werden sollte, nur schwer aufzustellen.Denn "Beeinträchtigung" ist eine subjektive Empfindung.So wird beispielsweise der objektive Mangel des Fehlens eines Sandkastens in einer Wohnanlage von einem Single vielleicht subjektiv nicht einmal wahrgenommen, während es für eine Familie mit Kindern Anlaß für eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent (LG Freiburg) sein kann.Wird das Haus für Bauarbeiten beispielsweise so eingerüstet und mit Planen verhangen, daß der Balkon nicht genutzt werden kann und die Wohnung übermäßig abgedunkelt ist, befand das Amtsgericht Hamburg in einem Fall eine Minderung von 15 Prozent für angemessen.Auch rostiges Leitungswasser (zehn Prozent, AG Köln), lautstarke nächtliche Musik (50 Prozent, AG Braunschweig) sowie der vollständiger Ausfall der Elektrik (100 Prozent, AG Neukölln) haben schon Gerichte beschäftigt.

Eine Minderung ist auch dann statthaft, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet oder verursacht hat.So können Lärm von einer benachbarten Diskothek oder Schmutz und Staub von einer nahen Baustelle Mängel sein, die zur Mietminderung berechtigen, aber auch Lärm durch Einwerfen von Glasflaschen im Hof zu unmöglichen Zeiten (zehn Prozent, LG Berlin), erheblicher Gaststättenlärm bis ein Uhr nachts (37 Prozent, AG Rheine) oder eine Pizzeria in der Nachbarschaft, die eine so starke Geruchsbelästigung bewirkte, daß dem Richter bei einer Ortsbesichtigung nach 15 Minuten schlecht wurde (15 Prozent, AG Köln).

Fällt die Beeinträchtigung weg, muß die volle Miete sofort wieder gezahlt werden.Ist der Mieter für einen Mangel selbst verantwortlich, ist eine Mietkürzung ebenso ausgeschlossen wie bei Lappalien, beispielsweise einer defekten Glühbirne im Treppenhaus.Auch haushaltsübliche Kochgerüche im Hausflur müssen hingenommen werden.Ebenfalls ausgeschlossen ist eine Mietminderung, wenn der Mieter den Mangel schon bei der Wohnungsübernahme kannte.

Jedes Beispiel für die Höhe einer Mietminderung kann aber immer nur Anhaltspunkt sein.Im Zweifel sollte man eine Rechtsberatung aufsuchen, denn das Risiko, sich in der Einschätzung des Mangels zu irren, ist groß und der Abzugsbetrag wird möglicherweise zu hoch angesetzt.Zwar ist eine Kündigung wegen Ausübung des Minderungsrechts, auch bei irrtümlich überhöhter oder ungerechtfertigter Minderung, ausgeschlossen.Doch läuft man Gefahr, die zu Unrecht geminderte Summe zurückzahlen zu müssen - was im Streitfall der Richter beurteilt.Achtung: Wird das Haus verkauft, während noch die Miete gemindert wird, muß auch der neue Besitzer davon in Kenntnis gesetzt werden."Der Vorbehalt der Mietzahlung zwecks Aufrechterhaltung der Mietminderung wegen fortbestehender Mängel wirkt nicht gegenüber einem Rechtsnachfolger des Vermieters, wenn er diesem gegenüber nicht wiederholt wird", entschied in einem Fall das Landgericht Köln (Az.1 S 53 / 96).

So mindert man Miete:

1.Den Mangel an der Mietsache dem Vermieter schriftlich mitteilen und ihn auffordern, den Mangel zu beseitigen.

2.Zusammen mit der Mängelanzeige erklären, daß und in welcher Höhe gemindert wird (gegebenenfalls nach Rechtsberatung).

3.Ist die Minderungshöhe nicht abschätzbar, weitere Mietzahlungen nur unter Minderungsvorbehalt leisten.Da Mieten zumeist schon am Monatsanfang im voraus gezahlt werden, die Minderung aber schon für den laufenden Monat gilt, dem Vermieter ankündigen, daß der betreffende Betrag mit der nächsten Zahlung verrechnet wird.

4.Bei restloser Beseitigung aller aufgetretenen Mängel sofort wieder die volle Miete zahlen.alo

"Wohnungsmängel und Mietminderung", 56 Seiten, Bezug gegen Voreinsendung von 9,50 Mark (inklusive Porto) als Scheck oder Briefmarken an den DMB-Verlag, 50926 Köln.

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